2011年04月

2011年04月28日

ゲストハウス・シェアハウスってどんなもの?

今回は「ゲストハウス」「シェアハウス」について
お話します。

現在、検討している方もいるかもしれませんね。

言葉聞いているでしょうし、大体の内容はわかっていても
どう違うのか、あるいは普通の賃貸住宅を何が違うのか
ということはちょっとわかりにくいのではないでしょうか。

そこで、「ゲストハウス」と「シェアハウス」、「ウィークリー
(マンスリー)物件」との比較表を作ってみました。

guesthouse_hikaku



この表を見てもらうと、「ゲストハウス」や「シェアハウス」
の違いが大まかにわかると思います。

中でも最も特徴的なのは、「シェアハウス」です。

「シェアハウス」では、入居者の負担になる部分が多く
実際に友人や知人など他人と“シャア”して賃貸住宅に住むには
覚悟が必要
です。
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r_e_father at 14:50|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話

2011年04月27日

「更新料」は払わないといけないのか

「更新料」については、2009年7月23日の京都地方裁判所の
「更新料無効」の判決を発端に不動産業界をはじめ大きな
社会問題となりました。

これを読んでいる皆さんの中にも「実際どうなのか」と
疑問に思っている方もいるかと思います。

その後、裁判上での争いは、更新料に対して

2009年8月27日  大阪高等裁判所 無効判決
2009年10月29日 大阪高等裁判所 有効判決
2010年2月24日  大阪高等裁判所 無効判決
2010年5月27日  大阪高等裁判所 無効判決


となっていて、まだ最高裁判所の判断は出ていません

この件については色々な意見もあって、ネット上でも
様々な意見が出ています。

「約束(契約)を反故にすることを(裁判所は)認めるのか」
「(更新料に)無効とする程の信義則違反があるのか」
「元々更新料を取ることに法的根拠はない」
「裁判になっているケースが特殊なのではないか」


など感情論も交えて、賛否両論です。

実際、「更新料」に関しては地域によって商慣習が異なり
問題となっているケースの多い京都では、1年契約で更新料2ヵ月
首都圏では、2年契約で更新料1ヵ月。
その他の地域では更新料を取っていない地域の方が多いようです。
(京都では最初の判決以降少し事情が変わってきたようですが。)

「更新料」の他にも「礼金」や「敷金」など不動産にまつわる
お金の話は地域によって全く異なっています



私は東京、神奈川を中心に不動産の実務をしていますが、
「礼金とは何だ。そんな余分な金は払いたくない」といって
賃貸契約の直前でキャンセルがあったこともままあります。

さて、話を「更新料」の話題に戻して…
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2011年04月26日

入居中に家賃の交渉ってできるのか

少し前に「入居する前」の“家賃交渉”の話を書きましたが、
今回は「入居中」の“家賃交渉”についてお話しましょう。



結論から言うと、今借りている住宅の賃貸条件しだいでは、
かなり可能性の高い場合と難しい場合があります



言葉で書くと大変なので、フローチャートを作ってみました。
まずはこのフローチャートでご自身の状況をチェックして
ください。

yachinkousyou_fro


このフローチャートは私が聞いた、あるいは経験した話しを
まとめてみたものなので、絶対ではありませんが、チャートの
先に進めば進むほど、家賃交渉の可能性が高くなるイメージ
です。


次に、

実際に家賃交渉をする場合にはどうすればいいのか

についてです。
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r_e_father at 14:52|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇入居中に困ったら |  ▼お金の話

2011年04月24日

“訳あり”物件ってどんなもの?

たまにテレビで「“訳あり”物件の特集」のようなものが
取り上げられると、話題になったりしますが、実際の流通では
どうなのでしょう。

まず、“訳あり”ということについて説明しますと、

・その部屋で人が死んだ
・その部屋で事件があった
・その部屋(建物)に大きな問題があった
・物件の周辺に問題がある


などの問題があった(ある)物件を指します。


業界では「事故物件」と言うこともあります。


基本的に、こうしたことは契約時に「重要事項説明書」で
説明する義務があり
、こうした事実を告げて正規の家賃では
入居者がいないだろうと思われることから家賃が安くなっている物件です。

過去に「人が死んだ」「事件・事故があった」というのは
「心理的瑕疵」と言われています


「心理的瑕疵」として説明義務があるものの、

どういうものを説明しなければいけないのか

となると明確に決められている訳ではありません


ちょっと例を挙げてみましょう。

「人が死んだ」場合

その部屋で、“自殺”があったら、確実に「事故物件」です。
これは、“訳あり”ですから、重要事項説明が必要で、きっと
家賃を下げないとダメでしょう。

ところが、部屋の中で“自然死”した場合はどうでしょう。

同居人がすぐに救急車を呼んで、その後死亡届を出すということは
普通にあります。
こうした場合は、“訳あり”にはなりません

しかし、同じ“自然死”でも長期間発見されず、白骨化して
発見されたような場合は“訳あり”とされ、説明義務が発生
します。
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r_e_father at 10:20|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話

2011年04月23日

連帯保証人の役割と義務

賃貸住宅を借りるとき、必要になるのが「連帯保証人」です。

ここでは、賃貸住宅の「連帯保証人」の“役割”と“義務”を少し
易しく事例を用いて説明します。

保証人については“民法”で細かく決められています。

一般的に保証人と言っても、「保証人」と「連帯保証人」とでは
役割や義務が異なってきます
が、ここでは「連帯保証人」について
のみ解説しましょう。


<連帯保証人の役割>

「連帯保証人」の役割は、「主たる債務者※1」と“同等”となります。

※1 賃貸住宅で言えば、賃貸借契約の契約者(借主)に当たります。

もう少し噛み砕いて言うと、

「連帯保証人はそこに住んでいなくても、契約した入居者と
同じ立場にある」


ということです。

どういうことなのか事例で見てみましょう。
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r_e_father at 10:45|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇不動産用語の解説 |  ▼人に関するもの

2011年04月22日

<特集>神奈川県の地震に弱いと思われる地域

今回は神奈川県の「地震に弱い」と思われるところを調べるための
情報をまとめてみました。

インターネット上に「神奈川県」が発表している情報ですが、
探すと意外に時間がかかるので、まとめてみた次第です。
(地図にたどり着くのが大変なものはその説明も入れました。)


今回の「東日本大震災」では、様々な被害が報告されましたが、
神奈川県でも災害毎に予想をしていますので、次の災害別にご紹介
します。

・震度
・液状化
・津波
・活断層
・土砂災害
・被害想定調査



<震度>

想定される地震(例:東海地震)別に想定されています。

詳細なマップが見ることができ、「e-かなマップ」で閲覧できます。

マップはこちら
↓↓↓
「e-かなマップ」

 ※上記のリンクは「防災マップ」の「ご利用の注意」にリンクします。
  ここから次の手順で「震度マップ」へ移動できます。

 <地図の表示まで>
  屬翰用上の注意」に「同意」
 ◆屮泪奪彑畋悄廚ら「対象の地震」を選んで「変更」をクリック
 再度「ご利用上の注意」に「同意」
 ぁ崔録涵紂廚鬟リック、または「住所検索」からみたい地域を入力し
  「検索」をクリック「地図表示」

 これで、「予想震度分布」が見ることができます。

例えば、「東海地震」では本厚木駅周辺で「震度6弱」と予想される
といったことが分ります。



<液状化>

今回の地震でも神奈川県横浜市中区の一部で実際に「液状化現象」が
発生しました
が、神奈川県では「液状化」についても想定される地震毎に
発生予想地域を想定しています。

詳細なマップは「震度」と同じ「e-かなマップ」で閲覧できます。

マップはこちら
↓↓↓
「e-かなマップ」

 <地図の表示まで>
 まずは、「予想震度分布」まで地図を進めるところまで同じです。
 ここから次の手順で、「液状化」予想マップへ

 ズ限Α嵒充╂畋悄廚ら「液状化想定図」をクリック
   しばらくすると地図に色分けで表示される

 ※右上に「凡例」があるのでそこを表示しながら見ると分かりやすいです。

例えば、「南関東地震」では、川崎市のJR南武線「平間」駅や
東急東横線「元住吉」駅周辺で「液状化」が予想されるなどの比較的
細かい情報を見ることができます。
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r_e_father at 10:35|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼地震対策

2011年04月21日

募集から入居まではどうすればいいのか?

前回までは、賃貸募集〜問い合せ・内覧まで説明しましたので、
その続きです。

もう一度<図>を入れておきますね。

chintai_nyuukyo_fro



3 申し込み

気に入った物件の条件確認を行って、最終的に「応募=申し込み」
となります。

この「申し込み」は、通常“書面”にて意思表示します。


ケースによりますが、このとき収入の証明書や連帯保証人の
印鑑証明書など必要書類を提出することがあります。

また、連帯保証人の代わりに「保証会社」を利用する場合は、
この入居申し込みと同時に保証審査の申込書も記入
します。



皆さんが書いた「申込書等」は担当の不動産会社(客付業者※1)から、
家主が依頼している不動産会社(元付業者※1)を経て、家主さんへ
どんな人が申し込んだか知らされます。

※1 家主さんが依頼している不動産会社(元付業者と言います)が
直接、お客さんを付ける業者(客付業者と言います)であることもあり
その場合は元付業者=客付業者=1社ということもあります。


4 入居審査

申し込みの後、申し込んだ人の「入居審査」を行います。

入居審査が行われる理由は、

入居後問題となりそうな人は入居させたくない

という家主と不動産管理会社の意向からです。

特に、滞納等の「金銭的問題」が発生しないようにするのが一番の
ポイント
になっています。

例えば、その人にとって家賃が高い(不相応)な場合や
万一、家賃の支払いが滞ったときに肩代わりする連帯保証人がいない
という場合は審査で「不適」となります。

他にも、当初募集の条件から著しく外れている場合(ペット不可の物件
でペットを飼いたいという場合)も審査で「不適」とされます。

ただし、不動産会社を経由して、家主さんが条件を緩和してくれる
場合もあるので、当初の募集条件が絶対ということではありません

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r_e_father at 09:43|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話

2011年04月20日

募集から入居まではどうすればいいのか?

今回は基本的なお話をします。

「賃貸住宅に入居するまでの流れ」

についてです。

不動産のことは、学校はもちろん、誰も教えてくれませんから、
初めて賃貸住宅を探している方は

「まず何をすればいいのか」
「次に何をすればいいのか」

とわからないまま、不動産会社のいいなりになっている
のではないでしょうか。


そのため、落ち着いて物件を決めることができず、不本意な
物件で契約してしまったということが多々あるのです。

そこで、賃貸住宅の入居までを今回と次回の2回に分けて
お話します。

では、早速、入居までの流れを図でご紹介します。

<賃貸募集から入居までの流れ>
chintai_nyuukyo_fro

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r_e_father at 10:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話

2011年04月19日

部屋を決める前に必ずチェック! 〜物件の確認

賃貸物件を探しているとき、物件を案内されますね。
そのとき、皆さんは部屋のどこを見ていますか?

候補に残る物件や「いいかも!」と思った物件は
きちんと見ておきたいものです。


入居した後、問題があると困ってしまいますから。

そこで、物件を案内されたとき、

「どこをどう見ておく必要があるか」

についてお話ししましょう。


<チェック1>
・部屋の中に入ったとき匂いがする

部屋に入ったとき、嫌な匂いがするようなら、その部屋は

「しばらく入居者がいなかった」か、
「空き部屋のときの管理がきちんとしていない」か

です。

この「匂い」がするときは、少し注意深く見るようにします


<チェック2>
・部屋と供用部(廊下や玄関前等)の清掃状況を見る

部屋の中はもちろん、共用部分の廊下や階段、建物周りの
掃除の状態を見ましょう


部屋の中は、特に水回りと収納の中を見ると清掃の状態が
一目で分かります


あまりに汚い場合は

「入居前にはきれいにしてくれるのか」

と確認しましょう。
できれば、室内写真を撮ります。)


<チェック3>
・照明器具の確認をする続きを読む

r_e_father at 10:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼物件を見るときの注意点

2011年04月18日

どこまでが家主さんの負担で直してもらえるのか

賃貸住宅に入居した後、設備などが壊れてしまったとき、
どこまでが自分の負担で、どこからが家主さんの負担で
直してもらえるか、悩んだことはありませんか?

もちろん、自分の不注意で壊してしまったものは
基本的に入居者自身の負担で直さなければなりません


しかし、自然に壊れてしまったときは悩みものです。

ざっくり入居者の負担となるものと、家主(オーナー)さん
の負担を区分けすると、

各設備の消耗品は「入居者負担」
各設備の本体部分(機能不全)は「家主(オーナー)負担」


と言われています。
(こうした区分けを「修繕負担区分」と言います。)


難しい話をすると、
国土交通省が平成10年(平成16年改定)に策定した

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

というものを基礎として、東京都ルール等でこれまでより
かなり細かいところまで、この区分が明確になりました。


原則として、

自然損耗による劣化や故障を原因とした場合はほとんど家主負担
それ以外の故意・過失(=不注意)が入居者負担
とされました。


もちろん、さすがに消耗品は入居者負担となりますが。

しかし、世の中には何でも入居者に負担させようとする
家主(オーナー)や管理会社(不動産屋)もあるのも事実
です。

自分でこうしたことをきちんと理解して、泣き寝入りしないように
しましょう。

と言ってもピンとこないかもしれませんので、代表的な設備
についてざっと書いてみましたので、参考にご覧ください。
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r_e_father at 12:07|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇入居中に困ったら |  ▼修繕、リフォーム

2011年04月16日

借りた部屋はどこまで模様替えが自由にできるのか

4月も半ばを迎え、新居で新たな生活を始めた方も多いか
と思います。

新しい家に住み始めてしばらく経つと、探しているときには
見えなかった物件の不便な点や気に入らない点が見えてきます。

そんなとき、

「ここをこう変えたい」
「こんな設備があったらいいのに…」


と思うのではないでしょうか。


同じ住むのなら、できれば快適に過ごしたいですからね。


では、どこまで借りた部屋の“模様替え”ができるのでしょうか?

その答えは「賃貸借契約書」にほぼ書かれていますが、
そのことを覚えている人はほとんどいないと思います。


賃貸借契約の内容によって違いはありますが、共通するのは

「所有者(貸主)の許可」
「元に戻すこと(原状回復)」


を条件としてほとんどの賃貸住宅で模様替えができます
(例外的な物件もありますが。)

ただし、「間取りの変更」や「壁を抜く」などの
構造的に問題となるような変更はほとんど認められません
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r_e_father at 10:25|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇入居中に困ったら |  ▼修繕、リフォーム

2011年04月15日

周辺環境の“昼の顔”と“夜の顔”

物件を案内してもらったとき、どこを見たらいいのでしょう。

いろいろと見なければいけないところがたくさんあるのですが、

今回は、「周辺環境」についてお話します。

物件を案内されたとき、物件そのものの建物の外観や
室内はきちんと見る方も意外と盲点なのが、「周辺環境」です。


駅に近い、便利な物件は騒音や治安面で注意が必要ですし、
閑静な住宅街の物件でも防犯面などは確認が必要です。

そこで、実践をお勧めするのが、

「昼間と夜間の最低2回は駅から物件までと物件周辺を見てみる」

ということです。
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r_e_father at 09:45|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼物件を見るときの注意点

2011年04月14日

家賃交渉はできるのか?

賃貸住宅を探しているときに、気に入った物件があった
としましょう。

その時、あなたは「家賃交渉」をしますか?

「家賃交渉して入居を断られたらどうしよう」
「元々決まった家賃だから家賃交渉はできないもの」

など“不安”や“思い込み”で「家賃交渉」をしない方の方が多い
のではないでしょうか。

家賃交渉は入居してしまったあとでは、交渉しにくいもの。
それならば、やはり「入居前」に交渉してみる方が得策です。

※入居中の家賃交渉の話はこちら
↓↓↓
入居中の家賃交渉


結論から言えば、

家賃交渉はやってみましょう

というのが、今回の結論です。


極端な話、言うのは無料(ただ)ですから。

ダメでももともとなので、言ってみるのは価値があります。


特に、昨日お話した「“借り手”に有利な時期」には
かなりの確率で家賃交渉が可能です


ただし、家賃交渉にも「テクニック」と「礼儀」があります。
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r_e_father at 09:35|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼役立つテクニック

2011年04月13日

賃貸住宅を探すなら、有利な時期を選ぼう!

あっという間に4月も半ばになろうとしていますが、
時期を選ばず、引っ越しを考える人にとってはこれから
少しずつ良い時期になってきます。

通常であれば、賃貸はもちろん売買でも不動産取引が
年間で最も活発になるのが、1月から3月末までの間です。
(今年は震災の影響もあって、例年とは少し様子が違いますが。)

特に、賃貸住宅は新入生、新社会人、転勤など生活拠点が変わる
この時期に最も重要(入居希望者)が増える時期です。

そのため、この1月〜3月は

最も“貸し手が強気”な時期

でもあるのです。

簡単に言えば、同じ物件でも1月から3月の間は

・家賃が高く設定されている
・条件交渉しても受け付けてもらえない


など借り手にとっては、不利な時期ということです。

実際に、1年中賃貸住宅の募集を行っていると、
時期によってお客さんの来場者数自体が激変しているのを
目の当たりにします。

自分の経験や同業者の話を総合して、“借り手”にとって
有利(交渉しやすいなど)な時期を考えると…
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r_e_father at 13:15|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼物件選びのコツ

2011年04月11日

不動産屋さんでいい物件情報を引き出すには…

さて、不動産屋さんにとって優先順位の高い物件があることは
お話しました。

ということは、なかなか自分の希望する物件を見つけるのは
大変なのではないかと思います。

今回は、いい物件情報を紹介してもらうためのテクニック
ご紹介します。


まず、

不動産屋といっても結局は営業マンが対応します。

ここがポイントです。


営業マンも人ですから、

「この人にはいい物件を紹介してあげたい」

と思ってもらえれば、70%は完了です。


あとは本当に物件が出て来るかどうかということになります。

では、具体的に対策を箇条書きにすると・・・
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r_e_father at 09:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼役立つテクニック