2011年05月

2011年05月18日

新居の入居日と今住んでいる住宅の退去日を決定する

さて、新居となる住宅が決まったとき、
最初にしなければならないことの一つは、

新居の入居日と今住んでいる住宅の退去日を決定すること

です。

今住んでいるのが“実家”であれば、自分の都合がよい
日程で入居日を決定しても問題はありません。

しかし、今住んでいる住宅が社宅や賃貸住宅であれば、
「退去の準備」をしなければなりません。

退去の手続きなど一連の流れはこちらをご覧ください。
↓↓↓
「退去するにはどうすればいいのか」

ここでは、新居が決まって、その入居日(引越日)と併せて
今の住宅の退去日の設定についてお話します。

通常、賃貸住宅では当初の“約束”(契約)として、

退去の〇ヵ月前までに届け出をすること

になっているのが一般的です。


〇の部分は賃貸借契約書に記載されている内容に従いますが、

退去は1ヵ月前に連絡する

というのが賃貸住宅では最も多いと思われますので、
退去連絡は1ヵ月前にすることを例として話を進めます。
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r_e_father at 10:10|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇住宅が決まって入居の前後に |  ▼届け出

2011年05月17日

退去するときはどうすればいいか 〜退去の流れは?

さて、「退去」するときにはどうすればいいのでしょうか。

初めて住んでいた賃貸住宅を退去する方にはわからない
ことも多いでしょう。

そこで、今回は「退去の流れ」についてお話しします。


まずはフロー図を作ってみましたので、そちらをご覧ください。

taikyo_fro


上記の退去までのフローをご覧頂ければ、どうすればよいか
ほぼわかるかと思います。


退去時の最も多いトラブルが、退去清算に関わる金銭問題です。

退去立会いをして、双方で納得できれば問題はないのですが、
納得できないままただ泣き寝入りしている入居者の方も多い
かもしれません。

退去清算に関わる金銭トラブルについては、大きな問題なので、
後日、一つのテーマとしてお話しますが、ポイントとなるのは
「退去立会」のとき
です。

このときに

,ちんと自分の主張をすること
曖昧な状況で書面にサインをしないこと


です。

※退去立会いとは、管理している不動産会社等の担当と一緒に
退去後の住宅の中を見ながら、傷や壊れた箇所を確認します。
その場で、傷等の責任の所在を明確にしながら、清算金額を
見積もります。(または見積もる資料を作成します。)


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r_e_father at 09:45|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇退去するとき |  ▼退去の基本

2011年05月12日

退去する前にしなければならないことって何?

今住んでいる賃貸住宅を退去するときどうすればいいのか

今回は、これがテーマです。

賃貸住宅では、明日退去したいと思ってもそうすぐに退去できない
ことになっているのが一般的です。


まず退去する前にしなければならないことがあります。
それらを説明していきます。


契約書を確認しよう! 〜退去には約束がある

まずは賃貸借契約書を確認しましょう。

契約書の項目に「退去(または「解約」)」に関する項目があります。
そこを見ると・・・

「解約にあたっては○日前までに申し入れを行う・・・」
「解約の申し入れの日から○日分の賃料を支払うことにより、
即時解約することができる・・・」

という感じの記載があります。
(書き方はいろいろなので、良く読んで確認します。)

上段の記載は、“事前予告”の項目で、記載がある場合は、
どんなに急いでいても、その期間内は何らかの支払いなしに
解約できない
ことになっています。

下段の記載は、“違約金”の項目で、記載がある場合は、
この金額を支払えば、即時解約できることになります。

契約書に書かれているものは、“約束”なので、相手が了承しない
限り守ることが原則です。

そのため、この“約束”をまず確認します。
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r_e_father at 16:41|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇退去するとき |  ▼退去時の注意点

トラブルになる前に 〜入居したらすぐに確認

どんなことでもそうですが、できればトラブルや困ったことには
巻き込まれたくないものです。

そこで、未然にトラブルや困ったことに合わないようにするために
入居したらすぐにしておきたいこと
が今回のテーマです。


入居したらすぐに確認しよう!

入居したらすぐに確認しておきたいことがいくつかあります。

それは、

・壁の傷や建具の不具合など入居前に指摘していた箇所の修繕
・使用して初めてわかるエアコンや給湯器など設備の不具合


の2点です。


入居前に指摘した修繕は新しく入った入居者からすると当然に
直してもらいたい部分です。

築年が古い物件ほど、新品のように直ることはありませんが、
明らかに生活上支障となるような不具合は貸す側にも直す
責任があります


しかし、この不具合も入居してすぐに指摘しないと新たに
入った入居者が壊した部分とみなされることがあり、そうなると
実費で直すことになるということもあります


そこで、できれば引っ越しの前に入居前に指摘した箇所が
修繕されているか確認したいところです。

入居前に確認すべき部分は・・・

・クロス(壁)・床・天井などの傷、剥がれ
・扉などの建具の開閉
・襖、畳があれば、その状態
・クリーニングの状態


などです。

確認して修繕されていない場合は、すぐに写真を取って
管理している不動産会社へ電話連絡し、その日付をメモしましょう。

このとき、必ず電話応対した担当者の名前をメモしておくことも
忘れずにしましょう。

一番面倒なのは、なかなか直してもらえなかったときの
「言った言わない、聞いていない」
という不動産会社とのやり取りです。

そこで、

1 写真を取る
2 すぐに連絡する
3 連絡日時、担当者のメモをする
4 書面という形で依頼する


という順で準備します。


4番目の「書面による申し入れ」は最終手段ですが、万一のときの
ために取っておいた写真とメモした事実を書面の形式にできる
ようにします。

通常、ここまでいくことはないと思いますが、稀に問題と
なることがあるので、想定しおいた方がいいでしょう。

次に、入居して使用を開始しないとわからないのが、
水道、電気、ガスを使用する設備機器です。
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r_e_father at 13:02|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇住宅が決まって入居の前後に |  ▼確認事項

2011年05月11日

つまらないけどとっても重要な「重要事項説明」

さて、「重要事項説明書」の話の3回目です。

正直、私もつまらないお話だと思っていますが、大切な
ことなので、できれば最後まで読んでください。


〇取引条件に関する事項
ここからはお金の話も説明されますから必ず事前の情報と
比較して間違いがないか確認
しましょう。

1.借賃・借賃以外に授受される金額等
⇒まずは、基本的な家賃などの話です。
ここでは、家賃、敷金、管理費(共益費)、その他毎月支払い
の発生する駐車場利用料、駐輪場利用料、自治会費など
お金のお話です。

<確認のポイント>
物件を紹介してもらったときの情報と違いはないかを
確認しましょう。
ここに記載された金額や条件と事前に聞いていたものと違って
いた場合は必ず指摘
してください。

2.契約の解除に関する事項
⇒契約解除の話です。
特に、何ヵ月滞納すると契約が解除になるか、また
貸主からの解除の要件も確認しておくことが必要です。

3.損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
⇒あまり記載されていませんが、記載があるときは必ず
内容を確認しておきましょう。

4.支払金又は預り金の保全措置の概要
⇒引き渡しまでの間に預かっているお金の話です。
万一、引き渡しまでに預けたお金がある状態で不動産会社が
倒産してしまった場合などの話ですが、賃貸では契約と
引き渡しの間がほとんどないので、あまり保全措置が
取られることがありません。

5.金銭の貸借のあっせん
⇒賃貸に入居するときのお金の貸し借りの話ですが、
売買と異なり、賃貸ではあまりありません。

6.契約の種類・期間・更新等に関する事項
⇒契約の種類や更新の有無・期間の話です。
重要な部分の一つなので、必ず確認しておきましょう。

<確認のポイント>
普通借家契約なのか、定期借家なのか
更新ができるのか、更新の期間はどのくらいか
そして、更新料の有無も確認しておきましょう。


7.定期借家契約の場合
⇒定期借家契約の場合の独自の項目です。
定期借家契約では、原則的に更新がありません。
更新の決定は「貸主(家主)」側の一方的な判断でできる
契約ですから、この契約のときは注意しましょう。


8.用途その他の利用の制限に関する事項
⇒借りる部屋の利用に関する制限の話です。
住宅として借りた場合、注意すべきなのはペットや
楽器の使用に関する制限
です。

ペットを飼う予定があるときは、最初からペットが
飼えるか確認が必要です。ここで制限されていることを
守らないと強制的に退去となる原因
になります。
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r_e_father at 09:32|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話

2011年05月10日

つまらないけどとっても重要な「重要事項説明」

さて、今回は「重要事項説明書」の中身を解説します。

書式は不動産会社によって様々なので、項目もいろいろですが、
社団法人全国宅地建物取引業協会の書式を例としています。

〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・〜・

取引態様(宅地建物取引業法第34条第2項)
⇒賃貸住宅を仲介した不動産会社のこと説明をする主任者が
誰か
など不動産取引の関係者の立場や素性を説明します。


供託所等に関する説明(宅地建物取引業法第35条の2)
⇒取引完了(賃貸であれば引き渡し)までに不動産会社に
万一のことがあった場合、預けたお金が保証されるしくみに
なっていますが、その保証先のこと
が書かれています。


貸主等の表示
⇒多くは所有者=貸主なのですが、不動産の管理委託の方法に
よってはここが(不動産)管理会社となっていることがあります



建物の表示
⇒物件の名称や何階の何号室、所在地、構造、種類
(マンション、アパートなど)築年、間取り、面積など
物件の基本的なことが書かれています。

<確認ポイント>
ここは自分が聞いていた内容と合っているか確認しましょう。

例えば、こんなことがありますので、注意が必要です。
・マンションだと思っていたら、アパートだった
・聞いていたより物件が古かった
・面積が聞いていたより小さかった



重要事項説明の構成・項目

〇対象となる建物に直接関係する事項
1.登記簿に記録された事項等
⇒ここに所有者が記載されます。
「貸主」の欄が不動産会社でここが「貸主」欄と違うときは
ここに記載されている人が本来の所有者=家主(オーナー)です。

また、様々な権利についても確認できますが、「差押登記」や
「所有権移転仮登記」がある場合は注意が必要
です。

<確認ポイント>
上記の「差押登記」や「所有権移転仮登記」がある場合
後日家主が変わる可能性高くなります。家主が変わっても
通常賃貸条件は引き継がれるため、問題がないのが一般的
ですが、破産にまつわるようなケースなら要注意なので、
不動産会社に家主の状況を確認し、今後の話も聞いて
おきたいものです。

2.法令に基づく制限の概要
⇒物件がある場所の各種法律の説明ですが、借りる側としては
特に問題はない部分ですが、「航空法」の制限がある場合は
気を付けてください
。現地を確認したときには気がつかなくても
航空騒音が発生する可能性がありますので、その辺の確認が
必要です。


3.宅地造成等規制法に規定する造成宅地防災区域内か否か
⇒それほど気にしなくてもいいかと思います。

4.当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
⇒ここは地震や台風で土砂崩れが発生する危険性がある地域内に
物件があるかないかを説明する個所です。
<確認ポイント>
区域内で合った場合は、どういった対策がなされているか
確認しましょう。
災害が起こってからでは遅いですから、対策の有無は重要です。続きを読む

r_e_father at 09:34|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話

2011年05月09日

つまらないけどとっても重要な「重要事項説明」

いよいよ賃貸住宅が決まり、入居に関する契約締結することに
なりました。

このときに初めての賃貸住宅を借りる方には耳慣れない
「重要事項説明」という“説明”を受けます

この重要事項説明はとっても重要なものなので、長くなりますが、
3回のシリーズで解説します。


売買でも賃貸でも不動産取引では、法律(宅地建物取引業法)で
契約する前に有資格者による重要事項説明が義務付けられています


この重要事項説明をするための書類が「重要事項説明書」です。

重要事項説明書には、
「物件に関する説明」「取引条件に関する説明」が記載されています。

そして、重要事項説明をする資格者がいわゆる「宅建主任者」です。

この重要事項説明を読み上げるときに資格者は「主任者証」を
提示することも義務付けられています


こうした一連の義務付けられた行為

・契約前に重要事項説明をする
・説明は宅地建物取引主任者が行う
・説明時には主任者証の提示をする


をしないと宅建業法の違反となり、それなりの罰則があります
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r_e_father at 12:58|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話