2012年01月

2012年01月16日

ファミリー向け物件の選び方のヒント

1月も中旬になり、そろそろ賃貸住宅市場が騒がしくなってきます。

ここ最近、テレビを見ていると、びっくりするほど賃貸住宅を
専門とする不動産会社などのCMがオンエアされていますね。

昨年よりも格段にCMの量が増えています。

それだけ、集客に力を入れているということは、その分、
借り手市場だとも言えるかもしれませんね。
(借りる人がいっぱいいたら、あれほどまでCMはしませんよ)

さて、余談はここまでにして。


今回は、ファミリー向けの賃貸住宅を探している方のために、
少しだけ物件の選び方のヒント
となることをお話します。

単身者向けとファミリー向けは、借りる側も多少戦略を変える
必要があります。

特に、ファミリー向けでは、子供の学区や駐車場の有無など
単身者よりも検討事項が多くなってきます。

それらをどこまで考慮するかによって、選べる物件の幅が違ってきます。

そこで、そのファミリー向けならではの検討事項をちょっと考えてみよう
と思います。


 
◆駐車場の有無にどこまでこだわるか

ファミリー向け物件を探している方の条件に、意外と多いのが
“駐車場付”物件であること。

ところが、立地がいい物件になればなるほど駐車場付の物件が少なくなり、
その分、駐車場付物件では家賃も高く設定されています

(駐車場付の物件が少ないというプレミアム、または、駐車場代相当が
家賃に上乗せされると考えるとわかり易いですね。)

そこで、言われてみれば当たり前の話ですが、駐車場付物件にこだわらず、
駐車場は別に借りると考えてみてはどうか
ということ。

どうしても住宅を探し始めると、最初に決めた条件に縛られて、
駐車場付でなければダメと思いがち
です。

その思考をちょっと元に戻してみるだけで、物件選びが変わってきます。

駐車場が付いていない物件の中には、駐車場代相当ぐらい家賃が
安い物件があります


結局支払う金額は駐車場付の物件と同じになってしまうかもしれませんが、
物件の選択肢が増えて、希望するところに住むことが可能になる可能性が
高くなります。

中には、駐車場代分を差し引いても、安くなることもあります

まずは、ちょっとしたことですが、駐車場を別に考えてみてください。



◆一戸建ての定期借家契約物件


ファミリー向け物件を探されている方の中には、マンションやアパートの方が
一戸建てより家賃は安いと思い込んでいる
方もいらっしゃるのではないでしょうか。

意外かもしれませんが、一戸建ての物件でもマンションやアパート
と変わらない物件もある
のです。

特に、定期借家契約の一戸建ては、賃貸期間が一定期間に限定されて
しまいますが、その分家賃が安い物件も散見される
のです。

ここでも賃貸物件を探すときの思い込みは禁物です。



◆子供の学区を重視する場合はどうするか

エリアを特定して賃貸住宅を探す場合は、基本的に時間に余裕を
持つことが重要
になります。

限られた範囲内では、希望に沿った物件がそのタイミングで出てくるとは
限らないからです。

例えば、有名な公立小学校がある文京区のある地域では、
そもそもその学校の学区に賃貸物件がなかなか出てこないという
話を聞いたことがあります。

そういった場合は、ある程度前から狙いを定めておかなければ
すぐに物件が決まってしまいます。
(例の文京区のエリアの不動産屋さんの話では、物件が出たら
すぐに教えてほしいと待っている方がいるそうです。)

子供の学区に限りませんが、エリア限定で探す場合は、
時間に余裕を持って探すしかないようです。



◆ファミリーなら入居しやすい公的住宅


詳しくは公的住宅のところをお読みいただきたいのですが、
公的な住宅は基本的にファミリー向けとなっています。

(逆に言うと、単身者向けの物件が少なく、特に、公営住宅
(都道府県、市区町村営住宅)では、若い単身者の方はほぼ
入居できません
。)

礼金、仲介手数料が不要、更新料なしなどいろいろと
民間賃貸住宅とは違った魅力もありますので、
これまで公的な賃貸住宅が選択肢になかった方は、
一度検討してみることをお勧めします。




r_e_father at 19:27|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話

2012年01月12日

ワンルームに2人入居ってできるのか?

ワンルームなどの本来1人で住むような住宅に2人で住む、
あるいは家族向けの物件に「兄弟」や「恋人」、「友人」という関係
の2人で住むことができるのか
を悩む方もいるでしょう。

結論から言うと、そういった関係の2人でその部屋に住めるかどうかは
大家さんがOKしてくれるかどうかです。


特に、ワンルームに2人で住む場合には、
物件の情報に先に「2人入居可」と書いてあるものを選べば
問題はありません。

このときの2人の関係はそれほど問われません。

しかし、「2人入居可」と書いていない物件が気に入って、
そこに2人で住みたい場合はまず不動産屋さんに相談
しましょう。

最終的な結論は上記のとおり、大家さんとの相談(交渉)になります。


また、2DKなどのもともと複数で住むための物件の場合は、
2人入居は特に問題になりませんが、2人の“関係”を問われることがあります。

大家さんの中には「友人同士は不可」「恋人は不可」、
「婚約者は可」「兄弟は可」など細かいところにこだわりがあることがあります


「恋人」や「兄弟」、「友人」などで2DKなどの物件を借りるときにも、
ワンルームに2人で入居する場合と同じように不動産屋さんにまず相談しましょう。



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2012年01月11日

不動産屋さんの違いを知っておこう

家を探そうと思って不動産屋さんを探してみると、
不動産屋さんもいろいろ専門によって分かれていることに気が付きませんか。

実際、不動産会社にも様々な専門があって、

賃貸専門(住宅専門、事務所・店舗専門等)
売買専門(自宅マンション・一戸建、土地、投資物件専門等)
街の不動産屋
デベロッパー
その他

など得意分野の違う不動産会社がたくさんあります。

それぞれ専門の分野の物件を前面に出して広告などをしているので、
皆さんは気付かずに専門の不動産会社へ入っているかもしれませんが、
本当はいろいろな業者さんがあります。

ここでは、それぞれの業者さんの違いを簡単に見てみます。


◇賃貸専門の不動産会社

今、このブログを読んでいただいている人に最も関係するのは、
賃貸専門の不動産会社でしょう。

大手では、エイブル、ミニミニ、MASTなどが全国展開しており、
広告量も豊富なので有名です。
その他、テレビや雑誌などで皆さんが耳にしたことがある
アパマン、センチュリー21などは、直営店もありますが、
フランチャイズ店がほとんどで、会社名というよりネットワークの名前
と考えてもいいかもしれません。
(もちろん、母体の会社はありますが、実際に物件の紹介など
を行っているのはフランチャイズに加盟している不動産会社です。)

その他にも賃貸を専門としている不動産会社は星の数ほどあります。

初めて賃貸住宅を探そうと思っている人はまずはこの賃貸専門の
不動産会社に出会うことになります。


賃貸専門の不動産会社の特徴

賃貸住宅専門の不動産会社の特徴は、

「インターネットでの情報量の豊富さ」、
「強い営業力」
「マニュアル的な対応」
(会社が大きくなればなるほど)

などです。

インターネット上の情報量の多さは皆さんもすぐにわかると思います。
強い営業力はありがたいこともあれば迷惑なときもあります。
マニュアル的な対応は、不動産会社に限らずどの業界でも大きな企業になれば、
ある程度仕方ありません。
もし、柔軟な対応を求めるなら、中堅規模の会社や小さなところを狙った方が
いいかもしれません。


◇街の不動産屋さん

駅の近くにはそこにしかない不動産屋さんがたくさんあります。
サザエさんの花沢さんのうちがその典型かもしれません。

サザエさんでも花沢さんが町の情報屋さんのような扱いで展開する話が
結構ありますが、意外と当たっています。

私の知人の不動産屋さんも典型的な街の不動産屋さんで、
毎朝、何の用事もなく、お茶を飲みに来て、情報交換だけしていく人がいたり、
子供達が宿題を教えに来たりと完全地域密着型です。

ちょっと入りにくいところが多いのは残念ですが、地元の情報は豊富で、
賃貸系(住宅、店舗、事務所、駐車場など)は得意なところが多いようです


やはり地元の物件がほとんどですが、基本的に売買物件も扱っていて、
地元のことは本当に良く知っているので、生活利便施設など
地元の情報を得るには重宝します。

一方、インターネットへの情報掲載は、比較的苦手なところも多いため、
実際に店舗に行かないと情報が入手できないという不便な点はあります。


街の不動産屋の特徴

とにかく、「地元に強い」ということは最大の特徴です。

また、地元の不動産業者同士のネットワークも構築されていることもあり、
エリアを決めて賃貸物件を探すときには、一度入りやすそうなお店に
足を運びたいところです。

しかも、運が良ければ、掘り出し物があることもあり、
インターネットではお目にかかれない物件を見つけることができることも。
(上記の不便さが利点に変身。)

さらに、地元に強いことから、家主(オーナー)さんと関係が身近で融通が利くこともあり
ちょっとした家賃の交渉などがすんなりいくこともあります。

住みたいエリアが決まっている方は是非覗いておきたいのが街の不動産屋さんです。


◇売買専門の不動産会社


皆さんが聞いたことのある「三井不動産レジデンシャル」、
「住友不動産住宅販売」など大手上場不動産会社のほとんどは
売買を専門としています。

もちろん取引件数としては少ないですが賃貸物件も扱っています

しかし、賃貸住宅はもともと得意ではないので、物件情報が豊富とは言えません

特に、単身者向けの1Rや1Kといった小さな物件は非常に苦手
と言ってもいいかもしれません。

ですので、単身者の方が賃貸住宅を探す際は、
やはり賃貸専門の不動産会社や街の不動産屋さんの方が正解です。


ただし、ファミリー向けの賃貸住宅などでは、
過去に売買をした買主さん(物件を買った人)の物件を
賃貸住宅として貸し出す際に預かる(賃貸の仲介の委託を受ける)
こともありますので、掘り出し物が見つかることがあります

そこで、ファミリー向け(2LDKや3LDK以上)の賃貸物件を探している場合は、
売買専門のであっても大手の不動産屋さんをちょっと覗いてみる価値はある

かもしれませんね。


◇その他の不動産会社


ついでなので、少し余談を。

不動産会社の中には皆さんが普段あまり関わることはない
特殊な不動産会社もありますので、ちらっとご紹介だけしておきます。

投資物件専門の不動産会社

以前私が勤めていた会社もこれに該当します。

賃貸住宅を貸す側に個人の家主さんがいることは皆さんもご存じですね。
個人の家主さんは投資の対象として不動産を選び、マンションやアパートを
購入して家主さんになっています。

こうした賃貸専用(自分では住まないで人に貸すため)の不動産を
売買することを専門としている不動産会社があります


それが「投資物件専門」の不動産会社です。


この投資物件専門の不動産会社の中にも、区分マンション専門や
アパート専門など得意な分野が細かくわかれています。

皆さんが「いつか自分も貸す側になりたい」と思ったら、
こうした投資物件専門の不動産会社を訪ねてみてください。


デベロッパー

この言葉は聞いたことがある方もいるでしょう。

簡単に言ってしまえば、
分譲マンションや建売住宅(一戸建て)を建てて売主として販売
している不動産会社です。

例えば、駅前の大規模マンション開発もあれば、
住宅街の小さな土地を開発するものまで様々です。

先の会社の例で言えば、三井不動産がマンションなどの開発をし、
その販売部門である三井不動産レジデンシャルが販売します。
この時の三井不動産がデベロッパーになります。

デベロッパーというのは「開発者」という意味がありますので、
土地を仕入れ、建物を建築して販売していれば、デベロッパーと言えます。

しかし、一般的に大規模な不動産開発を手掛ける大手不動産会社のことを
デベロッパーと呼ぶことが多いようです。

この辺は雑学程度に知っておいてもらえれば、OKです。



このブログをお読みの方は、まず、こうした違いを理解して、
尋ねるべき不動産屋さんを判別してみてください。

中には、一生懸命、売買専門の不動産屋さんに通って、いい情報がないと
嘆いていた方もいますから。



r_e_father at 09:38|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話

2012年01月10日

入居時審査はどうやっているの?

賃貸住宅に入居する際、
せっかく気に入った物件があっても入居できないことがあります。

それは入居の前に「入居審査」というものがあるからです。

初めて賃貸住宅に住もうという方は入居したくてもできないということが
信じられないかもしれませんが、現実に審査でNGになる方もいるのです

まず、そもそもなぜこのような審査があるのかと言えば、
住宅を貸す側からすると、入居後問題となる可能性のある方を入居させたくないからです。

例えば、家賃が10万円のところに年収200万円の人を入居させる
というのは、後日家賃の支払いに困り、家賃滞納に繋がる可能性が
高いと思われます。
すると、入居審査では収入の確認をして、場合によってはNGとします。

これ以外にも入居後のことを考えて、連帯保証人の有無や勤務先など
様々な点を確認します。

では、どういった審査をして、どういう方がNGになるのでしょうか


入居審査は、段階的に

申し込み先の不動産会社
     ↓
大家さんが依頼している不動産会社
     ↓
大家さん(貸主)

のように行われます。

それぞれで先の例のように入居後の問題がなさそうかを審査しています。

例えば、入居希望者が申し込み時に申告した勤務先が架空の勤務先で
実態がなかったことや、連帯保証人である親に無断で親の名前を
書いていることが不動産会社の事前調査でわかったことがあります。

こうした不正な申告をする方もあるため、審査が必要となっています。

ただし、入居審査も最終決定権は家主=大家さん(貸主)にあります

そのため、不動産会社の審査は通っても、ダメなこともありますし、その逆もあります


そこで、審査するポイントを挙げると次のようなものがあります。

学生か、社会人か(収入の源はどこか、契約当事者は誰か)
勤務先(勤務先に問題はないか、どういった仕事か)
年収(安定した収入があるか、家賃とバランスが悪くないか)
連帯保証人(連帯保証人を立てる場合はどんな人か)
 ※最近は、基本的に身内を基本としており、連帯保証人が他人では通らないことがあります
年齢(20歳未満の場合は親の許可が必要)
その他(入居人数やペットなど様々)

などです。

一方、連帯保証人を立てず、保証会社や家賃の支払いでカード会社を
利用する場合は、その会社独自の審査も加わります。

※保証会社のことについて詳しくはこちら
  ↓↓↓
「保証会社って何?」

こうした保証会社やカード会社の審査では、不動産会社や貸主が行う
審査とは異なり、これまでに事故(簡単に言えば、過去に家賃滞納履歴はないか、
勤務先に問題はないか、お金に関する支払いに問題を起こしたことはないか、
ということ)がないかを確認しています。


これらの様々な審査を経て、ようやく入居がOKとなるのです。

まじめに働いて、入居後もまじめに支払っていくつもりの方でも、
そうでない方がいるので、入居審査というものがあるのです。

このような入居審査の時間も賃貸住宅への入居の前には必要なので、
やはり少し余裕を持って賃貸探しをした方がいいようです。


r_e_father at 16:46|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話

2012年01月05日

同じ物件でも扱う不動産会社が違うと条件が異なることがある

皆さんは、インターネットで賃貸物件を探しているときにまったく同じ物件が
違う不動産屋さんの情報ページに出ているものを見たことはありませんか。

しかも、その中にはまったく同じ物件なのに、「礼金」「敷金」の条件が
違っていたり、家賃が異なっていること
さえあります。

単純に“掲載ミス”ならまだいいのですが、物件によっては
A社経由だと「礼金2か月」、B社経由だと「礼金1か月
ということがあります。

不動産の募集の仕組みは別にお話しするとして、
物件情報については複数の不動産会社から出すことが可能となっています。

そのため、物件情報を提供する不動産会社の考え方や力量によっては、
同じ物件でも入居者にとっては、条件の異なる情報を出しているのです。

この場合、集客力の弱い、営業力の弱い不動産会社ほど
条件が緩くなっています。

どうしてそうなるか詳しくは別のところで、書いているので、
ここではその回避方法(できるだけ自分にとって条件の良い方を見つける方法)
をお話します。

その方法は、
「インターネットなどで同じ物件が出ていたら、必ず条件を比較すること。」

単純な方法ですが、そういったことがあると知って比較するのと、
知らずに比較するのとでは、見方の違いで条件の違いが発見
しやすくなる
のです。

そして、気に入った物件が違う条件で複数の情報が出ていたら、
まずは自分にとって条件のいい方の不動産屋さんへ問い合わせをする
ようにします。

たったこれだけのことで、場合によっては数万円も節約できるのです。

ちょっと物件情報を調べて同じ物件情報があったら、その条件を必ず比較してみましょう。


といっても、同じ物件情報が出ている場合に限ります。

通常は同じ条件で募集するのが一般的なので、
複数同じ情報があった場合にこうしたことがあるかもしれない
と思って探してみる程度で考えてください。



r_e_father at 17:32|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼物件選びのコツ