2012年10月

2012年10月31日

公営(公的)住宅の違いをもう少し細かく説明します

最近のブログで「公営住宅」や「公的(賃貸)住宅」の記事を載せたこともあって、
もう少し細かい違いを知りたい方がいるようなので、今回はもう少し細かく説明します。


〇公営住宅

このブログで何度も書いていますが、
まず、都道府県市区町村運営している賃貸住宅を「公営住宅」といいます。

「公営住宅」は根拠として、“公営住宅法”という法律に基づいて各自治体が
独自に運営しています。

従って、「公営住宅」は運営するための根本的な部分は法律によって決まっています
例えば、家賃の決め方、家賃及び敷金以外の金品の徴収は不可など様々あります。

ところが、各自治体に裁量を任せた部分も多く、最終的な家賃額の決定や
入居者の収入区分(申込資格)などは各自治体で条例等で定めることができます。

そのため、例えば、市営住宅であれば同じ県内でも市が異なると、
収入基準(申込資格)や募集方法が異なってきます


また、公営住宅は原則として「低所得者向け」であるため、「近傍同種家賃」
(簡単に言うと周辺の家賃相場)以下の家賃が設定され

必要に応じて都道府県の場合はから、市区町村の場合は都道府県またはから
運営のための補助が出ることになっています。

よく、「市営住宅と県営住宅の違いは?」という質問があるのですが、
その違いは・・・

1 運営母体が違う
2 運営母体が違うことによって、募集や入居条件が違う
3 運営母体の基盤(立地、人口、財政規模)の違いによって、住宅戸数などが違う


という感じでしょうか。

ただ、冒頭に書きましたが、根拠法令が同じなので、基本的な部分は同じです

「公営住宅」の注意点としては、あくまで「低所得者向け」かつ「世帯(ファミリー)向け」
であるため、一定水準以上の所得がある世帯や単身者は入居することができません
(※高齢者単身など特例で単身者が入れる場合もあります。)

さらに、入居した後、基準以上に所得が多くなった場合、新たな住宅を早く見つけて
退去してほしいと催促されます。

ここは表現が難しいのですが、あくまで「催促」です。
強制」ではありません。

ちなみに所得に関しては、必要に応じて「所得確認」をされます。
(一定の期日までに収入関係の書類を提出するなど)

ここで入居基準以上の所得に達すると(「収入超過者」と言います。)、
これまでの減免された家賃ではなく、収入の段階に応じた家賃となり、少しずつ
一般的な近傍同種家賃(つまり相場並み)へと家賃が切り替わります


比較的立地の良い「公営住宅」では、こうした収入超過者がずっと住み続け
次に入居したい人(あるいは入居すべき人)が入居できないという問題

発生しています。

極端な場合には、公営住宅の駐車場にベンツやBMWが駐車してある
ということもあります。


この他、収入分位などもっと細かい話もありますが、これ以上専門的な
話はまた別の機会にします。

今日のところはここまで。


次回、「公的(賃貸)住宅」について掲載します。



r_e_father at 18:45|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話

2012年10月26日

公営住宅、公的住宅の申込代行ってどうなの?

前回は公営住宅や公的賃貸住宅の申込みから入居までの概略を書きました。


以前、私が勤めていた頃に公社内で問題となっていたものに「申込代行業者」というものがあります。
今はどこまで問題が少なくなって(増えて)いるかわかりませんが、問題が発生することがあり得るのは今も変わらないと思いますので、今回はその話題を少し。


まず、「申込代行業者」についてお話しましょう。

都道府県、市区町村が運営する賃貸住宅(例えば市営住宅などの公営住宅)やUR(独立行政法人都市再生機構=UR都市機構)、公社(住宅供給公社等)などの公的住宅では、賃貸住宅への申込みが書面で行われ、かつ、その募集時期も各団体によってバラバラであるため、申込みが面倒という側面があります。
(この辺はもう少し詳しく前回書きました。)


そこで、登場してくるのが「申込代行業者」です。


簡単に言ってしまえば、あなたの代りにこうした公営住宅や公的住宅の申込みを行ってくれるという業者さんです。

その申込みを代行する行為に対して、費用が発生し、そこが代行業者さんの収入源です。

きちんと事前にこうした業者さんと話をして納得して利用する分には、問題ないと思われます。
(民間での契約は自由ですから。)

しかし、この事前の話し合いができていないあるいは利用者の勘違いがあると、問題が発生します。


問題が発生すると、真っ先に都道府県、市区町村、URや公社へ連絡してくる方が現実にいらっしゃるのですが、結論から言うと、こうした「申込代行業者」と各団体はまったく無関係です。


申込代行業者の中には、ひどいところもあり、ホームページなどを読むと、あたかもこうした自治体や公的団体と関係があるように見せているケースがあります


それでは、どういった問題があるかと言えば、

)寨茲鷲塒廚里呂困亮蠖料を取られたと言ってくるケース
賃貸住宅に申込みしたこと自体、全く覚えがない
住宅の抽選に当たったが、希望した物件ではない



一番、問題となるのは,離院璽です。

私が公社で賃貸住宅の募集担当をしていた頃にも、何件もこうした苦情が寄せられました。

自治体や公的団体が運営主体である賃貸住宅では、通常、手数料は請求されません。
(法律的に、手数料は入居者から取ることはできません。)

しかし、「申込代行業者から数万円(多いときには数十万円)の手数料を請求された。公的な住宅で手数料を取られるのはおかしい。」、あるいは「申込代行業者から高額な手数料を請求されているが支払わないといけないのか
といったものです。


繰り返しになりますが、自治体や公的団体とこうした「申込代行業者」とはまったく関係はありませんから、こうした話は利用者と業者との話になり、問題解決のため、各団体が介入することもないのです。


申込代行業者を利用する際、利用者に対してどういった説明をしているのかわかりませんが、もし、申込代行業者を利用しようと考えるなら、まずはきちんと説明を聞き、どういったサービスをいくらで行ってくれるのか、確認しなければなりません


問題となるケースの△筬は、運営主体である団体からすると、大変迷惑な行為で、本来なら(その方が知らずに申込みさえしていなければ、)当選するはずの方が外れ、入居できないこともあります。
(通常は、補欠者にも連絡は行くのですが、外れたことで早々に別の民間賃貸住宅に申込みをしてしまい、最初から抽選に当たっていれば入りたかったという方もいます。)

こうしたことがないよう、「申込代行業者」を利用しようとする場合には、以下の点をきちんと確認して利用しなければなりません。

1)どういったサービスなのか
2)費用はいくらかかるのか
3)費用はいつ発生するのか
4)自分の希望はどこまで守られるのか
5)いつ契約(申込代行)が切れるのか


最低限これぐらい確認してから利用してください


本来は申込みまでは無料、当選しても入居に際して手数料のかからないのが、公営住宅や公的住宅のメリットでもあります。

そうしたメリットをなくしてまで利用する価値があるかどうか、考えてから利用すべきだと私は思います。

面倒ではありますが、トラブルにならないためにも、できれば自分で申込みすることをお勧めします




r_e_father at 19:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話

2012年10月24日

公営住宅(公的賃貸住宅)の申込み方を知っておこう

今のように不景気の状態が続いていると、検討候補として家賃の安い「公営(賃貸)住宅」や「公的(賃貸)住宅」が人気になってきます。

そのため、条件の良い「公営住宅」や「公的住宅」は高倍率になり、なかなか入居できない状態になりますが、そもそも申込みしなければ当たりません。


そこで今回は、はじめてこうした公営住宅や公的住宅への申込みの仕方についてお話します。


公営住宅と公的住宅の違いと役割についてはこちら
↓↓↓
「公営(公的)住宅という選択肢もある」


公営住宅や公的住宅の申込みから入居まで

<募集時期>
自治体やUR、公社といったが運営する賃貸住宅の募集は、毎年一定の時期に募集するケース毎年いつ募集するかは決まっていないケースがあります。

そのため、希望する公営または公的賃貸住宅の運営母体のホームページや窓口で確認する必要があります。


<応募方法>
応募方法は、決まった場所で配布される所定の案内書(パンフレット)を入手し、同封されている専用の申込用紙で応募する方法が一般的です。

案内書の配布先や配布時期は募集時期の少し前からホームページや広報誌等で告知されます。

募集時期が毎年一定でない場合は、いつ募集されるのかについて注意しなければならないで、少々面倒です。


<申込資格>
公営賃貸住宅や公的賃貸住宅は、民間の賃貸住宅と異なり、比較的厳しい申込み要件があり、この申込み要件を満たしていないと、仮に当選しても“失格”となり、入居することができません

したがって、自分は入居したいと思っていても、入居資格(=申込資格)を満たしていたない場合は、申込み自体が無駄になってしまうので、しっかりと確認が必要です。

以前にも書きましたが、都道府県・市区町村営の賃貸住宅(公営住宅)では、「一定の所得水準以下」でないと入居(申込)できません。一方、URや公社等の公的賃貸住宅では、「一定の所得水準以上」でないと入居(申込)できません。


<抽選>
公営(公的)住宅は、入居(申込)資格以外にも、申込み多数の場合、“抽選”があり、希望した住宅に入居できる保証がありません
ときには、せっかく抽選に当たっても、最終的な資格審査でダメになることも多いですから、抽選に当たっただけでは安心できないとも言えます。


<入居>
公営(公的)住宅に当選し、資格審査を通った場合でも、入居まで数か月かかることがあります
すでに当選した住宅に空きがあれば、比較的早く入居できますが、“待機(空き待ち)”ということもあり、この場合は「空き」が出るまで待つことになります。

以上が一般的な申込みから入居までの概ね共通する概略です。



先着順で入居できる公営(公的)賃貸住宅もある

公営(公的)住宅にも先着順”で入居できる住宅もあります
(もちろん、入居(申込)資格を満たす必要があります。)


悪く言えば、人気のない(駅から遠く不便、設備が古すぎるなど)、条件の悪い物件が“先着順”の対象となっていることが多いのですが、様々な理由で公営(公的)賃貸住宅に入りたい場合は有効な選択肢です。

“先着順”物件に自分が許せる範囲の条件の物件があることもありますから、一度はどんな物件があるのか覗いて見るのもいいと思います。



公営住宅や公的賃貸住宅は、様々な条件があり、わかりにくい賃貸住宅ですが、民間の賃貸住宅より「安い」(一部民間と変わらない物件もありますが。)、「余計な費用はかからない」(仲介手数料や更新料などが不要)、「貸主の遵法性は高い」(一種の安心感みたいなものはある)ということから、こんな時代だからこそ、検討する価値はあると思いますよ。






r_e_father at 19:03|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話

2012年10月22日

入居中の名義変更はできるの?

先日、知人の不動産会社が管理する賃貸住宅でトラブルがあり、その相談に乗っていたのですが、そのトラブル以前に「入居者が違う」という問題がありました。

私が以前賃貸管理をしていた頃にも同様の問題(入居者が契約者と違う)は結構ありましたが、最終的には“契約者でない入居者”には退去していただいたこともありました。

契約書は約束事なので、入居している人が契約者(または当初から入居者として認められた人)でなければ、契約違反ですから、何も抗弁できず、退去させられても文句は言えません



そこで、今回は「入居中の名義変更」についてお話します。

この「名義変更」についてはファミリー型(複数の入居者が最初から認められている場合)とワンルーム型(当初は1人で入居している場合)では、対応が異なってきます。

〇ファミリー型

ファミリー型の場合、当初から複数で入居することが前提ですので、一般的には“家族”で住んでいると仮定します。

仮に、当初の契約者(例えばご主人)が亡くなられたり、離婚等によって別居することになったような場合は、残された家族(例えば奥様と子供)への「名義変更」が必要になります

この場合、正式な手続きとしては、契約者がいなくなった旨と理由を、管理会社または大家さんへ通知・相談して「名義変更」の手続きを行わなければなりません

この時、「名義変更手数料」といった手数料がかかる場合があります。
金額は2万円ぐらいから家賃の1ヶ月分といった話も聞きます。


何も告げずに住み続け、ちょっとしたことですでに契約者がいないことがわかった場合、“即退去”を命じられても契約書上は違反なので、何も言い訳できないからです。

管理会社や大家さんへ相談することで、残された家族(例えば奥様)にその住宅の家賃を支払っていけるだけの能力があれば、名義変更が認められるケースが多くなります。

ただし、借りている賃貸住宅の家賃と残された家族の世帯収入にバランスが取れない場合(例えば家賃20万円で残された家族の世帯収入が年収300万円などのような場合)は、名義変更が認められないケースがあります

(上の例では、現実的に家賃を支払っていけないので、自らもっと家賃の安い物件へ引っ越すでしょう。)

ファミリー型では、残された家族が現実に住んでおり、また当初から入居が認められている人なので、家賃と収入にバランスが取れていれば、そのまま住み続けれらる可能性は高くなります。


もう一点、注すべき点としては“連帯保証人”です。

もともと入居した際に、立てた連帯保証人が契約者の家族である場合(例えばご主人の兄弟など)は、その連帯保証人に引き続き連帯保証人となってもらえるか、確認が必要です。

ダメな場合は別に連帯保証人を用意しなければなりません

また、当初連帯保証人の代りに“保証会社”を利用していた場合は、新たな契約者となる人が同様に保証会社の審査を受けて、保証会社を利用できるか確認されることになります。

保証会社の利用が困難な場合は、やはり別途連帯保証人を立てる必要があります。


<追記>
なお、この連帯保証人を新たに立てることができない、または保証会社を利用できないことになると、残念ながら一般的には名義変更が認めてもらえません。



style="display:block"
data-ad-client="ca-pub-6978264829589813"
data-ad-slot="1166016684"
data-ad-format="auto">












〇ワンルーム型

ワンルーム型は、一般的に1人入居を前提としているため、契約者(または当初約束の入居者)が入れ替わるということ自体は想定されていません

つまり、「名義変更」というもの自体がありません

当初契約者以外の方が1人で住んでいるということは、契約違反なので、発見されれば通常は“即退去”です。

仮に、当初契約者以外の方の居住を認める場合でも、“新規契約”ということになりますので、あらためて入居審査が行われたり、礼金や敷金、仲介手数料などが発生することもあります。

あくまでワンルーム(単身者向け)の場合、「名義変更」という発想がないということを覚えておいてください。


ただし、ワンルーム型でも「2人入居」が当初認められているケースもあります。

この場合、当初契約者が何らかの理由でそこに住んでいられなくなった場合、やはりファミリー型と同じように管理会社または大家さんに通知・相談しなければなりません。
ワンルーム型の場合は、名義変更にあたってはファミリー型よりも厳しく、再度“入居審査”をする感じで審査されることになります。(連帯保証人についても同様です。)

この時も「名義変更手数料」がかかる場合もあります。

住宅は「生活の基盤」であるため、多少は情状酌量されますが、無断で入居者が変わることは契約上では違反行為にあたるので、注意が必要です。



ちなみに、冒頭の相談を受けたトラブルを起因として、発覚した入居者が違っていた件は、結局、退去することで決着しました。

無断で入居者が違っていたばかりか、トラブルが発生したからでもあります。


どうしてここまで名義変更に関して厳しいかと言えば、理由はいくつかありますが、

〃戚鷦坩奮阿瞭居者が無断で入居しているケースではトラブルの発生可能性が高い
∨塾話椎喀条例の施行

がその主な理由です。

,論里ら言われており、実際に無断入居者がトラブルの原因になっていることが多く見受けられます。
△郎鯒からより暴力団関係者に対して厳しい対応が求められており、往々にして他人名義で賃貸住宅を借り、実際の入居者がその関係者であるということがあるからです。

いずれにしても、契約書上問題のある状態では、退去要件にあたってしまいますので、名義変更すべき時は管理会社等に相談する方がいいでしょう。


r_e_father at 18:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇入居中に困ったら |  ▼変更・届け出

2012年10月03日

通勤通学を考えてみたら・・・

昨日、こんな記事が出ていました。

国土交通省は一日、首都圏の鉄道各社について、二〇一一年度の混雑率を発表した。朝の通勤ラッシュ時に最も混んでいたのはJR中央・総武線(各駅停車)錦糸町−両国の201%で、三年連続の一位だった。乗客の体が触れ合い圧迫感がある200%以上は、他にJR山手線(外回り)の上野−御徒町(200%)の一区間。

 国交省は一五年までに首都圏の全路線で180%以下とする目標を掲げている。一一年度に180%を超えたのは一〇年度から一減の十五区間で、うち十区間は混雑率が緩和された。国交省は「一両当たりの定員が多い車両の導入や、複々線化の効果が出ている」としている。

syutoken_konnzaturitu

東京新聞WEB版(2012年10月2日 朝刊)


そこで、ちょっと気になったので、国土交通省の発表したものを見ていると・・・

平成23年度の三大都市圏における鉄道混雑率について(公表)

首都圏に住みなれている方は、「あそこは仕方ない」などある程度混雑する区間もわかってきますね。
私も以前は藤沢から東海道線で東京に通勤していましたが、やはりいつも同じ区間で厳しい混雑にあっていました。

上記の公表数字はあくまで、最混雑時間帯1時間の平均値ですから、普通の日でも究極の1本があり、その電車に乗ってしまうととんでもない混雑のときがあります
加えて、天候が悪い、ダイアが乱れたなど何かの原因で電車に遅れが生じれば、殺人的な混雑になりますし、場合よっては乗車することすらできないこともあります。


さて、公表された混雑率の上位はすべて、朝の上り電車が始発駅を出て、主要駅(品川、渋谷、池袋など)、または乗り換え連絡駅(門前仲町、武蔵小杉、南浦和など)に到着して、人が分散する直前の駅間が該当しているようです。
その中でも上位が冒頭の新聞記事です。


さて、このブログは賃貸住宅入居(希望)者の方への情報発信ブログなので、ここから本題です。


国土交通省が発表した3大都市圏(東京、大阪、名古屋近辺)の混雑率を見ると、東京圏が異常で、大阪や名古屋の混雑率は最高でも140%台ですから、これまで首都圏に住んだことがない方が朝の通勤通学では経験したことのない、異常な経験をすることになります

実は、こうした通勤通学時の混雑が嫌で、入居して間もなく引越しをする方もいるのです。



通勤通学は毎日のことですから、慣れてしまうしかないのですが、慣れることができない人もいて当然です。

さらに悪いことに、女性の場合、混雑が激しい電車では痴漢の被害に遭うこともあります。


このブログで取り上げた理由は、賃貸住宅を探すとき、事前にこうした通勤通学の電車まで通常は気が回りませんから、「混雑が極端に嫌な方は、こうした情報を知っておいてもいいだろう」ということで取り上げました。


これから新居を探す方で、「満員電車はもうこりごり」という方も是非参考に。










r_e_father at 19:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話

2012年10月02日

賃貸住宅の連帯保証人を変更したい!!

またずいぶん久しぶりの記事になってしまいました。

さて、先日、出版された本の読者の方から質問がありました。



その内容は

「入居中に連帯保証人を変えられるか」

というものです。



質問者の方は、入居されている(契約している)本人の連帯保証人をしている親御様で、

頻繁に入居者本人が家賃を滞納し、その支払いを立て替えており、このままではつらいので何とか連帯保証人を変えたい


ということでした。


まず、賃貸住宅入居中に連帯保証人を変えるためには、貸主(大家さん)の了承が必要です。

ほとんどの賃貸住宅では、入居時の審査で、連帯保証人の適格性(連帯保証人として相応しいか)を審査して賃貸借契約を結んでいます。
そのため、連帯保証人を変更するとしても、次の連帯保証人がその適格性をきちんと備えているか判断したうえで、変更の許可をします。

従って、連帯保証人は誰でもいい訳ではないというのは入居時と同じです。


と、ここまでは滞納などの問題が発生していない一般的な場合です。

質問のあったように「滞納実績がある場合」はそう簡単ではありません

中でも家賃を滞納中で、支払いが完了していない場合は、滞納が解消される(未払い家賃がなくなる)まで連帯保証人の変更が認めらません。(ごく稀に新しい連帯保証人になる人が代りに支払うという場合に滞納中でも連帯保証人の変更が認められることはありますが、本当に稀です。)

また、滞納分の支払いが完了した場合でも、過去に滞納があった場合、それを承知で連帯保証人となるかどうか新しく連帯保証人になる方に家主(大家さん)または管理会社が尋ねることもあります。
(過去に滞納があるなら引き受けないという方も多いですから、確認するということですね。)




連帯保証人は一旦引き受けるとそう簡単にはやめることができません。

結局、入居者(契約者)本人が連帯保証人の方に迷惑をかけないよう、支払うものはきちんと支払うことが重要です。



こうした連帯保証人問題は、結構頻発します。

連帯保証人になってほしいと言われた方は、親兄弟であっても引き受ける前に話し合い、難しいようなら入居者本人に「保証会社を使ってみたら」と言ってみるのもいいでしょう。

連帯保証人を引き受けないと申し訳ないとか、関係がぎくしゃくするということを気にされる方もいらっしゃいますが、実際に滞納などが発生して、連帯保証人が立て替え払いしたときの気まずさより、保証会社を進める方がずっとましです。



ちなみに質問された方は、結局、連帯保証人の変更は断念し、早く転居なりしてもらう方向になりました。




本には、結構細かく内容を書いたつもりですが、まだまだ書ききれていないことも多く、賃貸住宅のことで疑問に思った、聞いてみたいことがあったら是非コメントやメールで質問をしてみてください。
(時間の関係ですぐにはお答えできないかもしれませんが、なるべく早めにお答えするつもりです。)



r_e_father at 19:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 〇入居中に困ったら |  ▼変更・届け出