連帯保証人の役割と義務入居中に家賃の交渉ってできるのか

2011年04月24日

“訳あり”物件ってどんなもの?

たまにテレビで「“訳あり”物件の特集」のようなものが
取り上げられると、話題になったりしますが、実際の流通では
どうなのでしょう。

まず、“訳あり”ということについて説明しますと、

・その部屋で人が死んだ
・その部屋で事件があった
・その部屋(建物)に大きな問題があった
・物件の周辺に問題がある


などの問題があった(ある)物件を指します。


業界では「事故物件」と言うこともあります。


基本的に、こうしたことは契約時に「重要事項説明書」で
説明する義務があり
、こうした事実を告げて正規の家賃では
入居者がいないだろうと思われることから家賃が安くなっている物件です。

過去に「人が死んだ」「事件・事故があった」というのは
「心理的瑕疵」と言われています


「心理的瑕疵」として説明義務があるものの、

どういうものを説明しなければいけないのか

となると明確に決められている訳ではありません


ちょっと例を挙げてみましょう。

「人が死んだ」場合

その部屋で、“自殺”があったら、確実に「事故物件」です。
これは、“訳あり”ですから、重要事項説明が必要で、きっと
家賃を下げないとダメでしょう。

ところが、部屋の中で“自然死”した場合はどうでしょう。

同居人がすぐに救急車を呼んで、その後死亡届を出すということは
普通にあります。
こうした場合は、“訳あり”にはなりません

しかし、同じ“自然死”でも長期間発見されず、白骨化して
発見されたような場合は“訳あり”とされ、説明義務が発生
します。


「事件・事故があった」場合

その部屋で“殺人事件”があった、“監禁事件の現場”だった、
“大きな事件を起こした犯人が住んでいた”といったような場合は
事故物件と判断されるでしょう。

“訳あり”です。

この場合、難しいのはどこまで「説明義務」の対象となるかです。

“殺人事件”は、確実に「説明義務」が発生しますが、
“監禁事件の現場”は、微妙です。

“大きな事件を起こした犯人が住んでいた”もそうですが、報道されて
少なくとも周辺の人が「あそこの物件はこうしたことがあったよ」と
わかってしまっている物件では「説明」しておいた方がいいと個人的には思います。


そうした意味では、社会を震撼させたような事件や事故があった物件は、
その建物全体がテレビなどで放映されるため、その建物の
すべての部屋が「事故物件」扱いになることもあります



「建物(部屋)に問題があった場合」

次に、その部屋や建物に大きな問題があった場合ですが、
例えば、過去に“火災”で半焼したことがある物件などがあたります。

通常は、きちんと修理をしてから貸出されますが、あまり
気持ちのいいものではありません。

“火災”の場合は、程度によっては「説明義務」があると考えられます

ボヤ程度の火災は説明不要だと思いますが、半焼程度までいくと
説明が必要になってくるかもしれません。

一方、全焼となると通常は「建て替え」するので、新築となりますから
返って説明義務はないように思います。

ただ、その火災によって死亡者が出た、火災の原因が放火だったのような
別の要因が出てくると、説明の必要性は微妙な気がします。


「周辺環境に問題がある場合」

周辺に問題があると言うのは、例えば、隣接するのがお墓
斎場といった気分的に気になるものがある物件が該当します。

しかし、こうした周辺環境は変えることができませんので、
始めから覚悟して借りる方しか借りないでしょう。

平気な人はお得な物件です。



一般的に、こうした“訳あり”物件(=事故物件)は、
賃貸で貸し出すときには、きちんと修繕されていますので、
生活するうえでは問題はないはずです。

結局は、「借りる人の気分の問題」です。

中には、「霊が出る」「住んだ人が立て続けに亡くなる」などの
何とも事実の証明が難しいものもあり、住む人の気分とすれば
同じでも、これらが事故物件に該当するかは難しいところです。


“訳あり”物件(=事故物件)は、気にならないと言う人が
借りればいいものです。

周辺から見て家賃が極端に安いときには、
その原因が何なのかは必ず不動産屋さんに確認しましょう。


聞いてみたら、”訳あり”な場合があるからです。



最後に、少し嫌な話しをしましょう。

こうした“訳あり”物件(=事故物件)も説明されなければ、
わからないと思いませんか。


r_e_father at 10:20人気ブログランキングへコメント(0)トラックバック(0) 〇賃貸住宅を探すとき |  ▼誰も教えてくれない基本の話

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