「礼金」の意味と役割どっちがいいの?マンションとアパート

2011年09月09日

「敷金」の意味と役割

首都圏他多くの地域では賃貸住宅に入居する際、
必要なお金として「敷金」というものがあります。

以前に比べると敷金も0(ゼロ)という物件も増えてきましたが、
まだまだ敷金は賃貸住宅の入居時に必要なものの一つです。

また、一部関西地方では「敷金」ではなく、「保証金」が必要になりますが、
本質的な意味や役割は同じです。


「敷金」の意味

敷金には、賃貸住宅に入居中に入居者が万一家賃等の支払いで滞った場合に
補てんするための預り金
の意味合いがあります。

もう少し具体的に言えば、家賃滞納をした場合や退去時の修繕費用のうち
入居者負担分を支払わない場合などに充てられる預り金です。

ただし、家賃の滞納があったからすぐに敷金を取り崩すかといえば、そうではありません。
あくまでも最後の手段として敷金があります

ここで注意すべき点は、
例えば、今月家賃の支払いが苦しいからといって入居者の側から
「敷金を家賃に充当してほしい」と言うことはできません


あくまで入居者や連帯保証人に支払い能力がなくなった、
夜逃げ等で連絡がつかないなどの非常時にのみ敷金が不足する支払金額に充てられる
ということです。

「敷金」の役割

さて、基本的な敷金の役割は、万一のための補てん資金です。
敷金はあくまで預り金ですから、基本的には退去時に返ってくるものです。

ただし、現実の役割として首都圏をはじめとする地域では、
敷金から退去時の修繕費を差し引いて残りが返金されるのが一般的です。

本来であれば、何事もなければ敷金は全額返金され、
別に退去修繕費用のうち入居者負担分を支払うということになりますが、
ここで金銭が往復するため、やり取りが煩雑になります。

そこで、面倒なので預かっている敷金から退去修繕費の入居者負担分差し引いて戻す
という仕組みになっています。
 
以前は、預けた敷金はほとんど返って来ないことが非常に多く、
敷金返還をめぐるトラブルが多発し、社会問題化しました。

それを受けて、平成10年に国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
という指針を策定したことから状況が変わりました。

東京都がこのガイドラインを受けて、
賃貸住宅のトラブルの原因になりそうなものは事前に説明することを
不動産会社に義務付ける条例を策定
し、
平成16年10月1日より「賃貸住宅紛争防止条例」(いわゆる「東京ルール」)を施行しました。

これにより、退去時の費用負担に関すること等を入居契約時にはっきりと説明することになりました。

また、上記のガイドラインと並行して裁判所の判断(判例)でも、
大家の負担すべき費用と入居者の負担すべき費用をはっきりと示されるようになりました


現在、首都圏では退去時の修繕費用のうち大半が大家(オーナー)負担となり、
原則として入居者は故意・過失または通常使用を超える部分についてのみ負担すること
がだいぶ一般的になってきました。

それでも、預けた高額な敷金が全く返って来ないなどの紛争はいまだにあります。
 

ここで、少しだけ首都圏以外の話をすると、京都や滋賀、一部吸収など関西地方では
「保証金」と「敷引き」という商慣習(システム)になっています


前述の通り「保証金」は「敷金」とほぼ同じ意味合い(万一のための預り金)ですが、
そこに「敷引き」というものが付随しています。

「敷引き」は退去時の修繕費等をあらかじめ決めたもので、償却されて返って来ません
例えば、「保証金20万円・敷引き15万円」となっていれば、
預け入れた20万円のうち15万円はどんなに部屋をきれいに使っていても無条件に返って来ません

この「敷引き」にあまりに酷い(高額な)ものがあり、かつ、
さらに敷引き分はおろか保証金の額を超えた高額修繕費の請求が横行したため、
先の「ガイドライン」が出来たと言われています。

こうした「保証金」「敷引き」を慣習とする地域でも、
ガイドラインや判例を受けて、「敷引き」を超える請求や高額な「敷引き」が減ってきたようです。

首都圏の方にとっては、預けたお金のうち無条件に返って来ないものに抵抗感があると思います。
ところが、「敷引き」が慣習になっている地域には、「礼金」というものがないので、
「敷引き」分が「礼金」だと考えると似たようなシステム
とも言えます。

「敷金」「保証金」の意味や役割をしっかり理解して、
その金額償却(返って来ない部分)の有無などを
賃貸借契約時にきちんと確認しましょう。


r_e_father at 10:00人気ブログランキングへコメント(0)トラックバック(0) 〇不動産用語の解説 |  ▼契約・条件

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