〇不動産用語の解説

2011年11月19日

DKとLDKの違い

物件の間取りを見ていると、「2DK」「2LDK」などの表記があります。
この「DK」と「LDK」の違いがどこにあるかわかっている方は
意外に少ないのではないでしょうか。

ちなみに「L」はリビング(居間)、「D」はダイニング(食堂)、
「K」はキッチン(台所)の略です。
ということで、「DK」はダイニングとキッチン(食堂兼台所)、
「LDK」はリビングダイニングとキッチン(居間兼食堂と台所)
ということになります。

例えば、2DKと2LDKの違いを言葉で表すと、
「キッチンやトイレ、風呂などの水回りがあって、部屋が2つ、
もう1つある部分がDか、LDかの違い」です。

さて、先に結論からお話しすると、
このDKとLDKの違いは明確には規定がありません

ただ漠然と「広いとLDK、狭いとDK」という感じで、
その広さは何岼幣紊世LDKという決まりはないのです

とは言え、何となく業界的に8畳以上だとLDKと表記しているという感じです。

確かに、「6畳でLDKはないよな」「8畳のLDKだと狭いけど許せるか」
というイメージはわかると思います。

したがって、普通にイメージするLDKだと思って実際の部屋を見てみたら、
「狭いなぁ」と思うことも良くあることなのです。
逆に、DKの表示があって、7.5畳だったら広く感じてしまうこともあります。

これから部屋を探す方は、「DK」「LDK」という表記だけではなく、
その広さを必ず確認し、できれば実際の部屋を見て決めてほしい
ものです。

中には、「DK」表示ながら、9畳あることもあるからです。

表記よりもその中身が重要です。



追記。

奇しくもこのブログを書いた(2011年11月19日投稿)すぐ後(2011年11月28日付)に
「公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会」から「DK(ダイニング・キッチン)及び
LDK(リビング・ダイニング・キッチン)の広さ(畳数)の目安となる指導基準」という
基準が発表され、一定の基準が設けられたようです。

タイミングの妙に驚きましたが、今後は各不動産会社もこの基準に従っていくことに
なると思いますが、こうした基準ができたこと自体が、現場の末端まで認知されるまで
まだまだ時間がかかるので、こうした基準ができてもしばらくはきちんと間取りを
確認しておきたいところです。

上記の基準はこちら
↓↓↓
DK(ダイニング・キッチン)及びLDK(リビング・ダイニング・キッチン)の広さ(畳数)の目安となる指導基準

一応、基準として示されたものを書いておきます。

<居室が1つの場合>
1DK  ⇒ 4.5畳以上8畳未満は「DK」表示
1LDK ⇒ 8畳以上で「LDK」表示


<居室が2つ以上の場合>
2DK  ⇒ 6畳以上10畳未満は「DK」表示
2LDK ⇒ 10畳以上は「LDK」表示
※3DK、3LDK〜も同様

※1畳=1.62岼幣紂丙把1.62屬塙佑┐討ださい。)



基準には示されていませんが、居室が1つの場合で、「DK」にあたる部分が4.5畳未満は「K」(つまり“1K”)表示になるということだと思います。
同様に居室が2つ以上の場合も、「DK」にあたる部分が6畳未満だと「K」(つまり“2K”)表示になると思います。

基準とは言え、あくまで“目安”なので、今後も物件情報ではあいまいなものもありますから、やはり自分の目で実際の部屋を見てください。



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2011年09月16日

仲介手数料って何?

一度でも不動産会社を使ったことがある人はわかると思いますが、
初めての方向けに「仲介手数料」について説明します。

仲介(「媒介」とも言います)とは、賃貸住宅の所有者と入居者との間と取り持ち結び付けることです。
そのために不動産会社が所有者に代わって物件の情報を様々な形で発信し、
入居者を募ります。
賃貸に限らず、売買の場合も所有者と購入者を結びつけることを
仲介(媒介)といいます


特に、不動産仲介はそれを業(継続して仕事とすること)として営むには
宅地建物取引業の免許が必要
となり、宅地建物取引業法に従う必要が出てきます。

そして、仲介した場合の報酬が仲介手数料です。

基本的にこの仲介手数料は、成功報酬となっており、
契約を経て引き渡し完了となって初めて受け取ることができます
(契約時に一部受け取ることができますが、引き渡しができなかった場合には
受け取っていた手数料を返さなければなりません。)

また、仲介手数料は先の法律で報酬が決められており、
賃貸の場合は最大で家賃の1か月分
売買の場合は売買取引価格によって料率
が決められています。(共に消費税は別途。)


賃貸の場合の仲介手数料についてもう少しお話しすると、
貸主(家主)、借主(入居者)いずれからどのくらい支払ってもらうかは決まっていません


そのため、入居者が手数料全額の1か月分を支払うこともあれば、
0.5ヶ月分が入居者で残りは貸主が支払うということもあります


例えば、「エイブル」や「ミニミニ」といった賃貸専門の不動産会社では、
「仲介手数料0.5ヶ月」「仲介手数料50.25%(税込の表示)」と謳っていますが、
これは仲介手数料の半分は家主が負担しているということです。


ここで疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
なぜ、多くの不動産会社では「1か月」分なのか、と。

これはこれまで一般的に入居者に手数料を転化してきたからです。
まだまだ仲介手数料をすべて入居者が支払う物件の方が多いのですが、
一方では仲介手数料以外の部分で家主が負担するものも多くなってきています。
(例えば、修繕費用や広告宣伝費など)

そのため、これから先もしばらくは仲介手数料が入居者負担というのは続くかもしれません。

もし、この仲介手数料を全額入居者が負担することに納得できないなら、
初めから仲介手数料半額の不動産会社または物件を探すことをお勧めします。



r_e_father at 19:06|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2011年09月09日

「敷金」の意味と役割

首都圏他多くの地域では賃貸住宅に入居する際、
必要なお金として「敷金」というものがあります。

以前に比べると敷金も0(ゼロ)という物件も増えてきましたが、
まだまだ敷金は賃貸住宅の入居時に必要なものの一つです。

また、一部関西地方では「敷金」ではなく、「保証金」が必要になりますが、
本質的な意味や役割は同じです。


「敷金」の意味

敷金には、賃貸住宅に入居中に入居者が万一家賃等の支払いで滞った場合に
補てんするための預り金
の意味合いがあります。

もう少し具体的に言えば、家賃滞納をした場合や退去時の修繕費用のうち
入居者負担分を支払わない場合などに充てられる預り金です。

ただし、家賃の滞納があったからすぐに敷金を取り崩すかといえば、そうではありません。
あくまでも最後の手段として敷金があります

ここで注意すべき点は、
例えば、今月家賃の支払いが苦しいからといって入居者の側から
「敷金を家賃に充当してほしい」と言うことはできません


あくまで入居者や連帯保証人に支払い能力がなくなった、
夜逃げ等で連絡がつかないなどの非常時にのみ敷金が不足する支払金額に充てられる
ということです。

「敷金」の役割

さて、基本的な敷金の役割は、万一のための補てん資金です。
敷金はあくまで預り金ですから、基本的には退去時に返ってくるものです。

ただし、現実の役割として首都圏をはじめとする地域では、
敷金から退去時の修繕費を差し引いて残りが返金されるのが一般的です。

本来であれば、何事もなければ敷金は全額返金され、
別に退去修繕費用のうち入居者負担分を支払うということになりますが、
ここで金銭が往復するため、やり取りが煩雑になります。

そこで、面倒なので預かっている敷金から退去修繕費の入居者負担分差し引いて戻す
という仕組みになっています。
 
以前は、預けた敷金はほとんど返って来ないことが非常に多く、
敷金返還をめぐるトラブルが多発し、社会問題化しました。

それを受けて、平成10年に国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
という指針を策定したことから状況が変わりました。

東京都がこのガイドラインを受けて、
賃貸住宅のトラブルの原因になりそうなものは事前に説明することを
不動産会社に義務付ける条例を策定
し、
平成16年10月1日より「賃貸住宅紛争防止条例」(いわゆる「東京ルール」)を施行しました。

これにより、退去時の費用負担に関すること等を入居契約時にはっきりと説明することになりました。

また、上記のガイドラインと並行して裁判所の判断(判例)でも、
大家の負担すべき費用と入居者の負担すべき費用をはっきりと示されるようになりました


現在、首都圏では退去時の修繕費用のうち大半が大家(オーナー)負担となり、
原則として入居者は故意・過失または通常使用を超える部分についてのみ負担すること
がだいぶ一般的になってきました。

それでも、預けた高額な敷金が全く返って来ないなどの紛争はいまだにあります。
 

ここで、少しだけ首都圏以外の話をすると、京都や滋賀、一部吸収など関西地方では
「保証金」と「敷引き」という商慣習(システム)になっています
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2011年09月08日

「礼金」の意味と役割

首都圏で賃貸住宅を探していると、「礼金」が必要な物件がまだまだたくさんあります。
地域によっては、「礼金」という概念がないため、「何それ?」と思う方もいます。
 
以前、あるオーナーさんの賃貸物件で、入居申し込みをした方の親御さんが、
いざ賃貸借契約という段階で、
「礼金、敷金なんて余分なものは支払うつもりはない。そういうものが必要ならこの契約はしない。」
と言って契約が壊れたという話を聞きました。

申込者本人はまだ学生さんで、契約当事者が親御さんだったのと、
その方が「礼金、敷金」という慣例のない地域にお住まいだったことから
起こった出来事でした。

これを読んでいる方の中にも、「礼金」の意味や役割がわからない方も
いるだろうということで、ここでは「礼金」についてお話しします。


「礼金」の意味

「礼金」という言葉から「お礼」というイメージが湧くかと思います。
「礼金」の発生や意味については諸説ありますが、
「戦後、住宅が不足していた時代に家主に対する
『家を貸していただいてありがとう』という“お礼”」

から発生し、東京を中心として広まったという話が有力です。

私は個人的に「この住宅を私に貸してもらえるなら余計にお金を払いますよ
という感じで始まったのではないかと思っています。
それが、いつの間にか「この家を借りたいなら、礼金を払ってから
という家主主体になったと考える方が自然な気がします。

さて、「礼金」の発生は、「住宅が不足していた時代」の話ですから、
今のように住宅が飽和状態にあるような時代には合わないもののように感じますね。

しかし、今でも慣例的に「礼金」がある地域では、
いつの間にか「礼金」に違う役割が出来てしましました


「礼金」の役割

それでは、今、「礼金」はどんな役割をしているのでしょうか?


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r_e_father at 11:37|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2011年07月20日

ロフトって何?

賃貸住宅を探していると、賃貸物件の間取りのところに「ロフト」と
書いてある物件がありますが、そもそも「ロフト」って何でしょう

地域によっては、「ロフト」のある物件がなく、首都圏に家を探して
いるときに初めて「ロフト」の存在を知った人もいるでしょう。

言葉では、「ロフト」を知っていても、実はどういうものなのか
分かっている方は少ないかもしれません。

「ロフトってはしごで登る部屋では?」
と思っている方もあるのでは。

もともとは物をしまう“屋根裏”、納屋などの“2階”の意味です。


比較的狭い賃貸住宅で空間をうまく利用するために生まれたものです

建物を建築するうえでは、都市計画法や建築基準法などの法令で
その土地に建てることのできる「建物」の面積や高さが決まっています

法令によって、どんなに3階建てにしたくても3階建てにできないが、
2階建てではもったいないということがあります。

そこで、「ロフト」が登場します。


「ロフト」は、その要件を満たしていれば、建築面積に参入しなくて
良いことになっています

(例えば、高さ1,400舒焚次▲錺鵐襦璽爐任△譴个修亮柴睫明僂
1/2以下の面積など)

こうすると、建築基準法上の建物面積には表れない「ロフト」が完成し、
空間として利用できる“場所”が確保されます


さて、このように正式には「ロフト」は部屋の面積に算入しないこと
になっています。

しかし、インターネットなどの賃貸住宅の情報を見ていると、
ときに「ロフトを含んだ面積」で表示されていることがあります


例えば、部屋の面積が20屬離錺鵐襦璽爐北5屐別3畳分)の
ロフトが付いていたとします。
正式には、部屋の面積20屬筏載され、ロフトの面積は加算されません。
ところが、インターネットで物件を探していると、部屋を広く見せたい
ために、ロフトの分を含んで25屬班週されている物件があるという
ことです。
これは厳密にはおかしい話で、20屬班充┐気譴討い覆韻譴个覆蠅泙擦鵝


賃貸募集の情報を見ていて、住所や間取り、築年などから見て同じ部屋なのに、
面積が違う場合は、この「ロフトを含んだ面積」である場合があります。


確かに使い勝手として、ロフトを面積に入れて表示したいのは
わかるのですが、明らかに「騙しのテクニック」です。

正直に表示している物件がほとんどの中で、そうした表示で募集している
という時点で、そうした表示をしている不動産会社さんの情報はちょっと
問題があります


物件は良かったとしても、その不動産会社と取引するのはお勧めできません


これはちょっとした差の話ですが、ここに扱っている不動産会社の性格が
表れています。

「ロフト」のこととして捉えると、小さなことですが、こうしたことも
知っているのと知らないのとでは、後々自分が困るかどうかに繋がります。


是非、細かいことですが、「ロフトは建物面積に参入されない」という
ことを覚えておいてください。


r_e_father at 10:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2011年04月23日

連帯保証人の役割と義務

賃貸住宅を借りるとき、必要になるのが「連帯保証人」です。

ここでは、賃貸住宅の「連帯保証人」の“役割”と“義務”を少し
易しく事例を用いて説明します。

保証人については“民法”で細かく決められています。

一般的に保証人と言っても、「保証人」と「連帯保証人」とでは
役割や義務が異なってきます
が、ここでは「連帯保証人」について
のみ解説しましょう。


<連帯保証人の役割>

「連帯保証人」の役割は、「主たる債務者※1」と“同等”となります。

※1 賃貸住宅で言えば、賃貸借契約の契約者(借主)に当たります。

もう少し噛み砕いて言うと、

「連帯保証人はそこに住んでいなくても、契約した入居者と
同じ立場にある」


ということです。

どういうことなのか事例で見てみましょう。
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r_e_father at 10:45|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2011年03月29日

保証会社って何?

賃貸住宅を探していると、

「連帯保証人不要」
「保証会社利用可」


といった言葉が出てきますね。

このとき利用されているのが「保証会社」です。

保証会社の役割は、簡単に言ってしまえば、

「連帯保証人の代わり」です。

お金を払って連帯保証人の代わりをしてもらう会社と考えていいでしょう。

通常は、住宅を借りる方が身内の方などに頼んで、
連帯保証人をしてもらうことが多いのですが、

連帯保証人は「主たる債務者(=家を借りる人=家賃の支払い義務のある人)」
が万一、家賃などの支払いをしなかったときにその支払いを要求されます。


法律的にも厳しく決められたものなので、
どんな理由があっても主たる債務者が支払わない場合は
支払いの義務が連帯保証人に発生します。

そのため、連帯保証人はなりたくない人が多く、
場合によっては身うちの方でも連帯保証人を
引き受けてくれないこともあります。


そこで、出てくるのが「保証会社」です。
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r_e_father at 13:11|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2011年03月24日

フリーレントってどういうこと?

賃貸物件を探していると「フリーレント」という言葉も
聞く言葉だと思います。
いつ頃からかフリーレントは募集が思うようにいかないときの
重要な手段となってきました。

具体的には「1カ月フリーレント」や「2カ月フリーレント」
などというように表示されています。

フリーレントとは、文字通り

その一定期間家賃が無料となるサービス(?)です。

多くは当初の一定期間家賃が無料となるため、
入居に際して引っ越ししやすいですよと紹介されるようです。

では、フリーレントには具体的にどんな効果があるのでしょう。
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r_e_father at 09:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2011年03月23日

マンスリー、ウィークリー物件ってどうなの?

前回、マンスリー、ウィークリー物件の話が出たので、
これら物件の特徴や仕組みについてお話します。

◇マンスリー物件・ウィークリー物件

賃貸物件を探しているとマンスリー物件またはマンスリー契約
という言葉をよく耳にしますね。
同様にウィークリー物件(契約)もよく聞くようになりました。

意味としては、読んで字の如しで、

月単位を基本として入居の契約をする賃貸形式がマンスリー契約
週単位で契約するのがウィークリー契約


です。

契約の形式としては、

先に書いた「定期借家」契約を超短期間の契約で締結する形式
ホテルのような短期滞在型の契約で締結する形式


の2つが主流です。

ここで先に、家賃の話をしましょう。
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r_e_father at 11:01|PermalinkComments(0)TrackBack(0)