▼お金の話

2011年07月19日

更新料をめぐる最高裁判決が出た

4月に「更新料」について記事を書きましたが、
その時はまだ結論が出ていなかった「最高裁」の判決が先週の金曜日(7/15)に出ました。

4月の更新料の記事はこちら
↓↓↓
「更新料は払わないといけないのか」

まずは、最高裁判決の新聞記事をご覧ください。

賃貸住宅の更新料「有効」 最高裁が初判断

 賃貸住宅の契約更新時に家主が借り手から「更新料」を取る契約は有効か、無効か。その点が争われた3件の訴訟の上告審判決で、最高裁第二小法廷(古田佑紀裁判長)は15日、「高額すぎなければ有効」とする初めての判断を示した。そのうえで、更新料返還を求めた借り手側の請求をいずれも棄却した。
 家主を訴えていたのは京都府と滋賀県のマンションを借りた男女計3人。更新料は両府県や首都圏を中心に商習慣として定着してきた。控訴審の大阪高裁では有効1件、無効2件と判断が分かれていたが、「更新料を取る契約そのものは原則として有効」と判断が統一された。
 裁判では、更新料を取る契約が、消費者契約法により無効となる「消費者の利益を不当に害する契約」にあたるかが争われた。
 第二小法廷はまず、更新料について「一般には家賃補充や前払い、賃貸契約を円満に継続するための対価などの複合的な性質がある」と述べ、徴収する経済的な合理性を認めた。
 さらに、一定の地域に更新料があることは広く知られていることなどから、「契約書に具体的に記され、家主と借り手が明確に合意している場合に、両者の間で情報や交渉力に大きな格差はない」とも指摘。家賃や更新される期間に照らして高額すぎない限り、消費者契約法により無効とはならないと結論づけた。ただ、具体的な基準は示さなかった。
朝日新聞WEB版(Asahi.com 2011.7.16)


結論は、貸主側の勝訴更新料は「有効」という判断でした。

これまで高等裁の判断では更新料について「無効」と「有効」の
判断に分かれていて、注目されていた最高裁判断でした。

借主側、貸主側双方に言い分があって、各々の主張はそれぞれ
理解できるものでしたが、一方で、更新料がない地域も多く、
裁判で争っていること自体よくわからないという方も多かった
のではないでしょうか。

ここでは、すでに最高裁の判断が出てしまったので、それを受けて
今後はどう対処していくかについて話しましょう

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r_e_father at 12:02|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2011年04月27日

「更新料」は払わないといけないのか

「更新料」については、2009年7月23日の京都地方裁判所の
「更新料無効」の判決を発端に不動産業界をはじめ大きな
社会問題となりました。

これを読んでいる皆さんの中にも「実際どうなのか」と
疑問に思っている方もいるかと思います。

その後、裁判上での争いは、更新料に対して

2009年8月27日  大阪高等裁判所 無効判決
2009年10月29日 大阪高等裁判所 有効判決
2010年2月24日  大阪高等裁判所 無効判決
2010年5月27日  大阪高等裁判所 無効判決


となっていて、まだ最高裁判所の判断は出ていません

この件については色々な意見もあって、ネット上でも
様々な意見が出ています。

「約束(契約)を反故にすることを(裁判所は)認めるのか」
「(更新料に)無効とする程の信義則違反があるのか」
「元々更新料を取ることに法的根拠はない」
「裁判になっているケースが特殊なのではないか」


など感情論も交えて、賛否両論です。

実際、「更新料」に関しては地域によって商慣習が異なり
問題となっているケースの多い京都では、1年契約で更新料2ヵ月
首都圏では、2年契約で更新料1ヵ月。
その他の地域では更新料を取っていない地域の方が多いようです。
(京都では最初の判決以降少し事情が変わってきたようですが。)

「更新料」の他にも「礼金」や「敷金」など不動産にまつわる
お金の話は地域によって全く異なっています



私は東京、神奈川を中心に不動産の実務をしていますが、
「礼金とは何だ。そんな余分な金は払いたくない」といって
賃貸契約の直前でキャンセルがあったこともままあります。

さて、話を「更新料」の話題に戻して…
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r_e_father at 10:03|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2011年04月26日

入居中に家賃の交渉ってできるのか

少し前に「入居する前」の“家賃交渉”の話を書きましたが、
今回は「入居中」の“家賃交渉”についてお話しましょう。



結論から言うと、今借りている住宅の賃貸条件しだいでは、
かなり可能性の高い場合と難しい場合があります



言葉で書くと大変なので、フローチャートを作ってみました。
まずはこのフローチャートでご自身の状況をチェックして
ください。

yachinkousyou_fro


このフローチャートは私が聞いた、あるいは経験した話しを
まとめてみたものなので、絶対ではありませんが、チャートの
先に進めば進むほど、家賃交渉の可能性が高くなるイメージ
です。


次に、

実際に家賃交渉をする場合にはどうすればいいのか

についてです。
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r_e_father at 14:52|PermalinkComments(0)TrackBack(0)