▼変更・届け出

2012年10月22日

入居中の名義変更はできるの?

先日、知人の不動産会社が管理する賃貸住宅でトラブルがあり、その相談に乗っていたのですが、そのトラブル以前に「入居者が違う」という問題がありました。

私が以前賃貸管理をしていた頃にも同様の問題(入居者が契約者と違う)は結構ありましたが、最終的には“契約者でない入居者”には退去していただいたこともありました。

契約書は約束事なので、入居している人が契約者(または当初から入居者として認められた人)でなければ、契約違反ですから、何も抗弁できず、退去させられても文句は言えません



そこで、今回は「入居中の名義変更」についてお話します。

この「名義変更」についてはファミリー型(複数の入居者が最初から認められている場合)とワンルーム型(当初は1人で入居している場合)では、対応が異なってきます。

〇ファミリー型

ファミリー型の場合、当初から複数で入居することが前提ですので、一般的には“家族”で住んでいると仮定します。

仮に、当初の契約者(例えばご主人)が亡くなられたり、離婚等によって別居することになったような場合は、残された家族(例えば奥様と子供)への「名義変更」が必要になります

この場合、正式な手続きとしては、契約者がいなくなった旨と理由を、管理会社または大家さんへ通知・相談して「名義変更」の手続きを行わなければなりません

この時、「名義変更手数料」といった手数料がかかる場合があります。
金額は2万円ぐらいから家賃の1ヶ月分といった話も聞きます。


何も告げずに住み続け、ちょっとしたことですでに契約者がいないことがわかった場合、“即退去”を命じられても契約書上は違反なので、何も言い訳できないからです。

管理会社や大家さんへ相談することで、残された家族(例えば奥様)にその住宅の家賃を支払っていけるだけの能力があれば、名義変更が認められるケースが多くなります。

ただし、借りている賃貸住宅の家賃と残された家族の世帯収入にバランスが取れない場合(例えば家賃20万円で残された家族の世帯収入が年収300万円などのような場合)は、名義変更が認められないケースがあります

(上の例では、現実的に家賃を支払っていけないので、自らもっと家賃の安い物件へ引っ越すでしょう。)

ファミリー型では、残された家族が現実に住んでおり、また当初から入居が認められている人なので、家賃と収入にバランスが取れていれば、そのまま住み続けれらる可能性は高くなります。


もう一点、注すべき点としては“連帯保証人”です。

もともと入居した際に、立てた連帯保証人が契約者の家族である場合(例えばご主人の兄弟など)は、その連帯保証人に引き続き連帯保証人となってもらえるか、確認が必要です。

ダメな場合は別に連帯保証人を用意しなければなりません

また、当初連帯保証人の代りに“保証会社”を利用していた場合は、新たな契約者となる人が同様に保証会社の審査を受けて、保証会社を利用できるか確認されることになります。

保証会社の利用が困難な場合は、やはり別途連帯保証人を立てる必要があります。


<追記>
なお、この連帯保証人を新たに立てることができない、または保証会社を利用できないことになると、残念ながら一般的には名義変更が認めてもらえません。



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〇ワンルーム型

ワンルーム型は、一般的に1人入居を前提としているため、契約者(または当初約束の入居者)が入れ替わるということ自体は想定されていません

つまり、「名義変更」というもの自体がありません

当初契約者以外の方が1人で住んでいるということは、契約違反なので、発見されれば通常は“即退去”です。

仮に、当初契約者以外の方の居住を認める場合でも、“新規契約”ということになりますので、あらためて入居審査が行われたり、礼金や敷金、仲介手数料などが発生することもあります。

あくまでワンルーム(単身者向け)の場合、「名義変更」という発想がないということを覚えておいてください。


ただし、ワンルーム型でも「2人入居」が当初認められているケースもあります。

この場合、当初契約者が何らかの理由でそこに住んでいられなくなった場合、やはりファミリー型と同じように管理会社または大家さんに通知・相談しなければなりません。
ワンルーム型の場合は、名義変更にあたってはファミリー型よりも厳しく、再度“入居審査”をする感じで審査されることになります。(連帯保証人についても同様です。)

この時も「名義変更手数料」がかかる場合もあります。

住宅は「生活の基盤」であるため、多少は情状酌量されますが、無断で入居者が変わることは契約上では違反行為にあたるので、注意が必要です。



ちなみに、冒頭の相談を受けたトラブルを起因として、発覚した入居者が違っていた件は、結局、退去することで決着しました。

無断で入居者が違っていたばかりか、トラブルが発生したからでもあります。


どうしてここまで名義変更に関して厳しいかと言えば、理由はいくつかありますが、

〃戚鷦坩奮阿瞭居者が無断で入居しているケースではトラブルの発生可能性が高い
∨塾話椎喀条例の施行

がその主な理由です。

,論里ら言われており、実際に無断入居者がトラブルの原因になっていることが多く見受けられます。
△郎鯒からより暴力団関係者に対して厳しい対応が求められており、往々にして他人名義で賃貸住宅を借り、実際の入居者がその関係者であるということがあるからです。

いずれにしても、契約書上問題のある状態では、退去要件にあたってしまいますので、名義変更すべき時は管理会社等に相談する方がいいでしょう。


r_e_father at 18:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2012年10月02日

賃貸住宅の連帯保証人を変更したい!!

またずいぶん久しぶりの記事になってしまいました。

さて、先日、出版された本の読者の方から質問がありました。



その内容は

「入居中に連帯保証人を変えられるか」

というものです。



質問者の方は、入居されている(契約している)本人の連帯保証人をしている親御様で、

頻繁に入居者本人が家賃を滞納し、その支払いを立て替えており、このままではつらいので何とか連帯保証人を変えたい


ということでした。


まず、賃貸住宅入居中に連帯保証人を変えるためには、貸主(大家さん)の了承が必要です。

ほとんどの賃貸住宅では、入居時の審査で、連帯保証人の適格性(連帯保証人として相応しいか)を審査して賃貸借契約を結んでいます。
そのため、連帯保証人を変更するとしても、次の連帯保証人がその適格性をきちんと備えているか判断したうえで、変更の許可をします。

従って、連帯保証人は誰でもいい訳ではないというのは入居時と同じです。


と、ここまでは滞納などの問題が発生していない一般的な場合です。

質問のあったように「滞納実績がある場合」はそう簡単ではありません

中でも家賃を滞納中で、支払いが完了していない場合は、滞納が解消される(未払い家賃がなくなる)まで連帯保証人の変更が認めらません。(ごく稀に新しい連帯保証人になる人が代りに支払うという場合に滞納中でも連帯保証人の変更が認められることはありますが、本当に稀です。)

また、滞納分の支払いが完了した場合でも、過去に滞納があった場合、それを承知で連帯保証人となるかどうか新しく連帯保証人になる方に家主(大家さん)または管理会社が尋ねることもあります。
(過去に滞納があるなら引き受けないという方も多いですから、確認するということですね。)




連帯保証人は一旦引き受けるとそう簡単にはやめることができません。

結局、入居者(契約者)本人が連帯保証人の方に迷惑をかけないよう、支払うものはきちんと支払うことが重要です。



こうした連帯保証人問題は、結構頻発します。

連帯保証人になってほしいと言われた方は、親兄弟であっても引き受ける前に話し合い、難しいようなら入居者本人に「保証会社を使ってみたら」と言ってみるのもいいでしょう。

連帯保証人を引き受けないと申し訳ないとか、関係がぎくしゃくするということを気にされる方もいらっしゃいますが、実際に滞納などが発生して、連帯保証人が立て替え払いしたときの気まずさより、保証会社を進める方がずっとましです。



ちなみに質問された方は、結局、連帯保証人の変更は断念し、早く転居なりしてもらう方向になりました。




本には、結構細かく内容を書いたつもりですが、まだまだ書ききれていないことも多く、賃貸住宅のことで疑問に思った、聞いてみたいことがあったら是非コメントやメールで質問をしてみてください。
(時間の関係ですぐにはお答えできないかもしれませんが、なるべく早めにお答えするつもりです。)



r_e_father at 19:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2011年07月06日

入居中に自分の状況が変わったら

今回は忘れがちなお話をします。

賃貸住宅に住んでいる間にいろいろと状況が変わってくることがありますね。
そうしたとき、どこまで借主または住宅の管理者へ知らせなければいけないのでしょう。

「そんなことしなくていいのでは?」
「言わなければ、わからないから知らせる必要はない」
と思っている方もいるかもしれませんが、一般的な賃貸契約書では
入居者の状況が変わったときには知らせる義務があると明記されています。

この義務を怠ると、契約書上では契約違反になってしまいます
(告知義務違反)

では、どういったことを告知し(知らせ)なければならないのでしょうか。

宅建協会の一般的な賃貸契約書では、
・1か月以上の長期不在
・入居者の追加
・連帯保証人の住所・氏名の変更
・緊急連絡先の変更
・連帯保証人の死亡・解散
・その他変更

が知らせる必要があるものとされています。

「その他変更」には、結婚後姓が変わった、自分の連絡先(電話番号)が
変わったなどです。

告知すべき内容は契約内容によって異なりますので、
自分の持っている賃貸借契約書を一度確認
してみるといいかと思います。

さて、告知すべきことは、特に問題が発生しなければ、
確かに「わからないこと」です。

しかし、告知を怠ったまま“何か”あったとき、困るのは入居者です。

困った事例をいくつか挙げてみましょう。
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r_e_father at 13:17|PermalinkComments(0)TrackBack(0)